Dificultades para comprar casa

Inversores dejan fuera del juego a compradores comunes en un mercado con pocas propiedades
Dificultades para comprar casa
Uno de los consejos para comprar casa en estos tiempos es: no 'enamorarse' de una propiedad; San Francisco desde Alamo Square. Foto Ricardo Ibarra/EM

SAN JOSÉ.- “Esta casa tiene 30 ofertas. El propietario de aquella sólo quiere dinero al contado y el de más allá no quiere compradores con préstamos FHA”, explica Manju Bhatia, agente de bienes raíces, refiriéndose a los préstamos especiales del gobierno para personas que compran casa por primera vez.

Bhatia describe así la vuelta de tuerca que ha dado el mercado de la vivienda en el Área de la Bahía en estos últimos dos meses; algo que la asombra a pesar de sus 20 años de experiencia.

Muchos habían esperado a que el mercado tocara fondo para intentar convertirse en propietarios de vivienda en una zona históricamente cara. Con los intereses hipotecarios tan bajos, éste parecía ser el momento ideal. Y entonces, llegaron los inversores.

Después de visitar varias casas en venta (open house) no hace falta adivinar que muchos de los inversionistas son asiáticos. China se ha convertido en el segundo país que más dinero invierte en la compra de casas en el extranjero, después de Canadá, según la Asociación Nacional de Agentes de Bienes Raíces en Estados Unidos. Desde el año pasado ha invertido más de 7,400 millones de dólares, un 24% más de la cantidad que ese país invirtió en comprar suelo estadounidense el año anterior.

“Pagan un millón de dólares en efectivo, si es necesario” explica Uriel Vargas, especialista en préstamos hipotecarios y director de UVC Financial en Saratoga. “No tienen un margen de precio específico. Tienen dinero para comprar lo que sea”. Los inversores chinos compran propiedades a ambos lados del país, terrenos de cultivo en el centro de la nación o pequeños hoteles en la costa. Y han estado especialmente activos en el Área de la Bahía. Con casi un millón de nuevos millonarios, China tiene obvios deseos de invertir y el mercado de la vivienda estadounidense es ahora una gran oportunidad para ellos.

Para el gobierno estadounidense es una oportunidad de oro de obtener divisas. El pasado otoño se presentó una propuesta legislativa en Washington para ofrecer visas de tres años a los extranjeros que deseen invertir en propiedades de bienes raíces, siempre que la inversión sea de medio millón de dólares y destinen un cuarto de millón en una vivienda en la que piensen residir al menos durante 180 días al año.

Los compradores de China que buscan propiedades en el Área de la Bahía tienen un presupuesto medio de 800 mil dólares y están dispuestos a cerrar la venta en 5 días, en lugar de los 30 días habituales. No les importa demasiado el estado de la vivienda: ¿termitas, escapes de agua, problemas con las normativas municipales? El comprador corre con los gastos.

“Condiciones como éstas que acompañan la oferta (contingencies, en inglés) son decisivas porque significan una venta rápida y fácil para los vendedores, que han sufrido estos últimos años para poder quitarse de encima propiedades que les hicieron perder mucho dinero”, explica Bhatia. Para ellos, los inversores han sido un soplo de aire fresco que podría terminar de limpiar el sector y empujarlo fuera de la crisis que ha vivido desde 2008.

El esquema habitual de oferta y contraoferta está en extinción. Si a un comprador le interesa una casa, el agente del vendedor le dirá hasta qué día se reciben ofertas, lo cual da al vendedor muchas ofertas de donde elegir. De las que más le gusten, es posible que elija varias y responda con una “contraoferta múltiple”, es decir, a cada comprador potencial se le devuelve la oferta con una contraoferta que no tiene por qué ser la misma en cada caso. “A lo mejor te gusta el precio de oferta del comprador A, pero éste no está muy dispuesto a dejarte permanecer en la propiedad hasta que encuentres a dónde ir. O el comprador B se muestra dispuesto a adaptarse a tus condiciones, pero el precio no es demasiado atractivo”, explica Manju Bhatia que trabaja para Coldwell Bankers. “Es algo perfectamente legal, aunque no era muy habitual”. Una vez elegida la oferta favorita, todavía podría continuar el peloteo de oferta-contraoferta con ese comprador finalista.

En enero de este año había la mitad de casas en venta que el año pasado y desde marzo se han ido vendiendo muchas propiedades. De hecho, no se había visto un alza tan fuerte en la venta de casas, condominios y viviendas adosadas desde abril de 2006, según la firma de estudios de mercado DataQuick de San Diego. En abril se vendieron 7,675 viviendas nuevas y de segunda mano en el Área de la Bahía. El mercado no se había recuperado con tanta fuerza desde la caída de 2008.

El precio promedio de venta aumentó un 8.3% en abril, a $360,000. Este es el primer año, desde septiembre de 2010, en que se ve un incremento en el precio de venta respecto al año anterior, según DataQuick.

Del total de viviendas de segunda mano vendidas en abril, tan sólo un 21.7% de las ventas fueron casas embargadas y un 18.1% fueron ventas a corto plazo o short sales (cuando el prestamista hipotecario permite al dueño de la vivienda vender la propiedad por menos dinero del que debe al prestamista).

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Eso ha ayudado a que el precio promedio de venta no sólo detuviera su caída sino que aumentara, algo que algunos expertos ven como una maniobra.

¿Están los bancos controlando los precios?

“En mi opinión, los bancos están reteniendo las propiedades para forzar a un alza en los precios y recuperar lo que perdieron”, afirma Brad Holkesvig, un constructor veterano que llegó de Dakota del Norte al Área de la Bahía a finales de los 80 -cuando estaba a punto de estallar otra burbuja en el mercado de la vivienda-. “Siempre ha existido un intento de controlar la oferta y la demanda en beneficio de algunos sectores, y ahora los bancos tienen tanto inventario en sus manos que de la noche a la mañana se han encontrado con la sartén por el mango. Una situación negativa se ha convertido en buena para ellos”.

Otro factor que podría haber retenido las propiedades está directamente relacionado con el mercado de valores. “Cuando se anunció que Facebook vendería acciones y que habría muchos millonarios en el Área de la Bahía, muchos propietarios que no necesitan vender de forma urgente decidieron esperar” explica Bhatia. “Es posible que de cara al verano podamos ver más propiedades en venta”.

Más trabajo

Otros sectores también se están beneficiando. Adán González lleva más de diez años trabajando en construcción como jefe de obra. El año pasado le resultaba difícil completar las 40 horas semanales, pero desde marzo de este año trabaja la semana de tiempo completo . “Estamos contentos porque tenemos la tranquilidad de poder alimentar a nuestras familias.

Lourdes Gómez dejó de pagar su licencia como agente de bienes raíces hace dos años porque era “cara y no me podía dedicar ya a la venta de casas porque no se vendía casi nada”. Decidió olvidarse de una carrera que años atrás, durante la burbuja de la vivienda, le había permitido superarse en el campo laboral. “Ahora, viendo cómo se está moviendo el mercado, estoy considerando recuperar mi licencia y un trabajo que me gustaba mucho, y es más agradable que preparar almuerzos en la cafetería de una compañía de alta tecnología”.

Cómo comprar

Entre los bancos y vendedores que retienen la venta de propiedades y los compradores que pagan en efectivo, ¿qué queda para las familias que simplemente quieren comprar un techo bajo el que vivir? No lo tienen fácil, especialmente quienes quieren utilizar un préstamo para comprar casa por primera vez bajo el programa federal FHA (First Time Home Buyers, por sus siglas en inglés) o para veteranos del ejército (VA loan) .

“Mi primer consejo para las familias que desean comprar una casa ahora porque temen que suban los intereses el próximo año es que no tengan ideas muy fijas de lo que quieren, que busquen alternativas a lo que todo el mundo busca”, sugiere Uriel Vargas. “Si no puede ser una casa con jardín, quizá un condominio sea la solución; si no pueden comprar en la zona que tanto valor tiene, a lo mejor habrá que buscar otra área”.

Bhatia ofrece algunas cifras: “Las ofertas que tienen más posibilidades de ser consideradas por el vendedor son las que superan el precio de venta en un 10-20% y ofrecen un 20-40% de enganche”. Ser flexible con las condiciones, como estar dispuesto a cerrar la transacción pronto o ceder a algunas condiciones particulares puede ser útil. Y una de las cosas más importantes: “no enamorarse de una propiedad”, concluye Bhatia. “Hay que salir a comprar con espíritu empresarial”.

Programas de ayuda

A pesar de la competencia y de que los precios están subiendo, todavía es un buen momento para comprar. El Área de la Bahía es uno de los lugares del país con más valor de reventa, y es un mercado que siempre ha encontrado la forma de superar las dificultades.

Lo más importante es que los intereses siguen bajos y “probablemente estarán así hasta el año 2014, aunque nadie lo puede asegurar”, intenta predecir Uriel. “Comparado con el 17% que se estaba pagando hace unos años, el 3-4% es muy buena tasa de interés”.

Una de las consecuencias positivas que tuvo la crisis de la vivienda es que se crearon muchos programas de ayuda que todavía siguen disponibles. Cada condado y ciudad ofrece ayudas y existen viviendas que sólo pueden comprarse bajo un programa de asistencia financiera local.

El condado de Santa Clara ofrece, además, un programa para obtener más dinero en la devolución de los impuestos, durante nueve años, al comprar una casa.

La ciudad de San José tiene otro programa (SHUTUP) para ayudar a financiar el enganche a un interés muy bajo, cuyo importe empieza a devolverse mucho después de haber comprado la casa, lo cual permite hacer una oferta más atractiva, incluyendo un enganche del 15 o 20%.

Un consejero hipotecario o bróker debe conocer todos estos programas y ofrecer a su cliente los que sean más indicados para él en su área.

“Desde 1849, el Área de la Bahía revive periódicamente la fiebre del oro de una manera o de otra, y la vivienda es el sector que refleja más rápidamente los altibajos económicos”, cuenta Brad Holkesvig, “He visto compradores pagando cantidades enormes de dinero simplemente porque se encaprichaban con una propiedad. Si la burbuja se está formando ahora, quizá vale la pena el esfuerzo en este momento”.