Comprar casa ¿misión imposible?

Los préstamos FHA ayudan a pasar la primera barrera, el pago inicial de la adquisición de una vivienda
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Comprar casa ¿misión imposible?
Hay que comparar hipotecas antes de comprometer una gran inversión

Dicen los expertos en finanzas personales que hay que dedicar no más del 30% de los ingresos en la vivienda pero eso es difícil hacerlo en estados como el de California y Nueva York donde los alquileres son elevados y los precios de las casas han subido, en muchos casos, por encima del pico de la burbuja de la vivienda a finales de la primera década de este siglo. El punto de partida de una Gran Recesión.

Según el portal de compra venta e información inmobiliaria Zillow, las casas o apartamentos en el mercado a la venta en más de la mitad de los 35 mayores mercados del país son más caras que el valor promedio de todas las casas en el mismo mercado históricamente.

De acuerdo a esta web, a nivel nacional, los pagos de hipotecas de casas a la venta requieren el 20% de los ingresos promedios. Pero eso es al hacer media con mercados relativamente baratos como Detroit, Baltimore o Cleveland. En el caso de Nueva York y el norte de Nueva Jersey se requiere el 29.3% y en Los Angeles-Long Beach- Anaheim en California casi el 47%.

Y todo ello a pesar de que las tasas de interés hipotecarias siguen muy bajas. El problema es que los precios están elevándose tanto que los pagos de cuotas mensuales de hipoteca se están empezando a encarecer por el alto precio de los hogares y ya no solo es pagar el precio inicial fuera la gran barrera a la propiedad. Porque esa barrera no es una misión completamente imposible con un tipo de préstamos: los FHA.

¿Qué es?

Es algo a considerar si aún le cuadran los pagos mensuales ahora que las tasas siguen bajas. Se trata de una hipoteca asegurada por la Administración Federal de la Vivienda (FHA, en sus siglas en inglés) que requiere un pago inicial que puede ser tan bajo como el 3.5% del precio total de compra. Aunque no todo el mundo cualifica para ello y en el pasado se exigía el 10%, en 2014 se redujo el porcentaje para animar el mercado inmobiliario entre quienes no tenían una gran liquidez para este primer pago.

En algunos casos los costos de cierre del contrato de compraventa (el llamado closing) puede ser compartido con el comprador y prestamista lo que supone un alivio para el comprador aunque hay que hacer cuentas porque normalmente pueden salir caros a largo plazo si se penaliza con una mayor tasa de interés.

¿Qué puntuación crediticia requieren?

Permiten menor puntuación que los créditos estándares aunque es algo que se paga con las tasas de interés, que normalmente son más bajas que los otros préstamos. Quienes tengan una puntuación de menos de 579 si que tienen que poner el 10% de pago inicial.

Pero….

La FHA no presta el dinero directamente sino que lo hace a través de prestamistas (entidades de crédito que estén aprobadas para este tipo de operaciones) y su papel es asegurarlo. Es conveniente comparar las condiciones de distintos prestamístas. Por eso, el préstamo puede salir caro porque hay que pagar primas de seguro de pago de hipoteca. Con ese seguro se protege a los prestamistas en caso de que no se abonen las mensualidades. El primer seguro se paga inmediatamente,  es un 1.7% del total de la hipoteca (puede estar incluida en los pagos mensuales para hacerlo más llevadero) y la segunda, es anual pero se paga mensualmente y es un porcentaje que varía dependiendo de la duración y cuantía del préstamo. Es algo que encarece y en muchos casos significativamente las cuotas mensuales.

Hay maneras de eliminar este seguro pero de eso tratará otro capítulo.