Casas se van de las manos

A pesar de la baja en el precio, la falta de crédito impide la compra

Durante años, Manuel Solís ha querido comprar una casa, pero hasta la fecha aún se le resiste su particular sueño americano. En 2005, los precios desorbitantes de las viviendas se escapaban de su presupuesto, y ahora que el mercado inmobiliario refleja los costos más bajos de la última década tampoco puede comprarla porque no consigue un préstamo.

Eso, a pesar de que podría pagar mensualmente una hipoteca con lo que está gastando en renta.

“Está muy difícil para comprar ahora”, dijo Solís, quien paga 1,700 dólares al mes para rentar una casa de tres recámaras y dos baños en el Valle de San Fernando.

“Eso es lo que hablo con mi esposa, que con lo que estamos pagando de renta podríamos estar pagando la compra de una casa. Pero mi crédito es el que está mal”, agregó quien tiene un puntuaje de 530. “Estamos viendo la manera de pagar las deudas atrasadas cuanto antes, para que así suba el crédito y podamos ahorrar para dar un enganche”.

Según datos de la Asociación de Agentes de Bienes Raíces de California, los precios asequibles de las casas están haciendo que cada vez más familias entren en el rango de ser consideradas como potenciales compradoras.

Tan solo en el tercer semestre de este año, se estima que el 52% de los residentes podrían pagar una vivienda de mediano precio, lo que representa un punto porcentual por arriba del semestre pasado y seis más comparado con las mismas fechas en 2010.

Pero una cosa es tener el dinero todos los meses y otra conseguir que los bancos concedan el préstamo.

La presidenta de la asociación, Beth Peerce, confirma que “especialmente los primeros compradores están teniendo dificultades para conseguir préstamos” a pesar de que las viviendas sean más asequibles.

Los primeros compradores han adquirido en lo que va de este año solo un tercio de las ventas, cuando a mediados de la época de los 90 -en una situación similar de precios asequibles- representaron casi la mitad del mercado.

“En 2005, con tal de vender, los bancos te decían ‘miénteme, que te voy a creer’, por lo que podías decir que ganabas cualquier cantidad y te daban el préstamo”, recordó Minerva Moreno, agente inmobiliaria. “Ahora están muy exigentes y piden verificar todos los ingresos y que lo que estás diciendo es realmente lo que estás ganando”.

“Tienes que comprobar que tienes un crédito decente, saludable. Ya no estamos hablando de que lo tengas bueno, sino que se puede empezar a considerar desde los 600 ó 620 puntos”.

Para adquirir una vivienda de 292 mil dólares -el valor actual promedio en California- el comprador debe tener un ingreso anual superior a los 61,530 dólares, a fin de calificar para un préstamo cuyo pago mensual, incluyendo impuestos y seguro, sería de 1,540 dólares siempre y cuando se dé un 20% de enganche.

Pero incluso quienes cuentan con una importante suma de dinero para dar como enganche no siempre tienen la garantía de que conseguirán una casa, y mucho menos si está entre las más baratas.

“Los compradores con un préstamo van a competir siempre con los inversionistas que tienen el dinero en la mano”, dijo Moreno. “El mercado está de tal manera que para casas que valen menos de 150 mil dólares el primer comprador no tiene oportunidad de adquirirla porque va a caer en algún inversionista. Tendría que comprar una vivienda por encima de 150 mil dólares para que al inversionista no tenga interés en adquirirla porque con los arreglos que le tenga que hacer no le supone ninguna ganancia”.

“Lo mismo está sucediendo con quienes quieren comprar un edificio de dos unidades o más, ya que van a tener que buscar algo por encima de los 200 mil dólares porque de lo contrario son los inversionistas que las están comprando en efectivo y haciendo sus ganancias”.

Cuando se trata de competencia, ni siquiera los bajos intereses al 4.63%, ni los programas de ayuda estatales que requieren solo del 3.5% de enganche suponen ayuda suficiente para comprar la primera casa que muchos tanto desean. Y eso que se espera que el mercado continúe nutriéndose de casas asequibles, particularmente de las que están siendo embargadas.

“El sector inmobiliario va a continuar teniendo una caída de precios, porque hay 11 millones de personas que tienen propiedades que valen mucho menos de lo que deben”, comentó el economista Manuel Ramos. “Mucha gente está dispuesta a no tener que pagar por algo que no tiene valor porque ven que están tirando el dinero, y prefieren empezar de nuevo”.

“Además hay más propiedades habitadas en las que los bancos están ejecutando embargos”, agregó. “Se está viendo un incremento de ventas hipotecarias de aquellos préstamos bancarios rezagados. Eso provoca un desliz, ya que habrá más oportunidades de comprar, pero bajo la incertidumbre de que no se den préstamos, y mucho menos si los problemas en la zona del euro acarrean un descarrilamiento en los bancos de Estados Unidos”.