Evalúan plan para expropiar hipotecas en California

FONTANA.- En ciudades menos urbanas en California, azotadas por las ejecuciones hipotecarias, las autoridades de los gobiernos locales, desesperadas por un cambio, están considerando una opción polémica pero inventiva para solucionar el problema de las hipotecas: expropiarlas.

Las autoridades del Condado San Bernardino y dos de sus ciudades han creado un organismo local para considerar el plan. Pero los inversionistas con posibilidades de perder dinero en sus inversiones hipotecarias han expresado rápidamente su desagrado.

La discusión de la idea tiene lugar en uno de los epicentros de la crisis inmobiliaria, una región de clase trabajadora al este de Los Ángeles, donde los precios de las viviendas se han desplomado.

La semana pasada hubo otro fuerte recordatorio de la crisis, cuando la ciudad de San Bernardino, con 210,000 habitantes, rodeada de dificultades después de que la caída de los precios de las viviendas afectara fuertemente los ingresos impositivos locales, anunció que solicitaría protección contra la quiebra.

Ahora, y en medio del escepticismo en muchos frentes, las autoridades aledañas al condado de San Bernardino y las ciudades de Fontana y Ontario crearon un organismo de autoridad conjunta para determinar el papel que deberán jugar los gobiernos locales para detener la crisis. La meta es evitar que los propietarios de viviendas con hipotecas altas pierdan sus hogares, cuyo valor hoy en día es una fracción de lo que costaban previamente. “Hemos sufrido demasiado dolor y miseria en este condado como para evitar una discusión pública como esta”, dijo David Wert, portavoz del condado.

La idea fue planteada por un grupo de financieras de la costa Oeste que sugirió usar el derecho de expropiación, que le permite al gobierno expropiar propiedad privada para uso público. En este caso, declararían las hipotecas como impagables para poder expropiarlas de sus dueños inversionistas. Luego las hipotecas se refinanciarían con el objetivo de que los prestatarios efectuaran pagos mensuales considerablemente más bajos.

Steven Gluckstern, presidente Mortgage Resolution Partners, una empresa recién creada en San Francisco, señala que su mayor inquietud es ayudar a la economía, que se encuentra estancada debido a la crisis hipotecaria.”No se trata de un grupo de tipos de Wall Street que se sientan a preguntarse, ‘¿Cómo podemos hacer dinero?'”, dijo. “Es un grupo de personas de Wall Street que se sentó y se preguntó, ‘¿Cómo resolvemos este problema?'”.

Generalmente, el derecho a expropiación se ha aplicado para conseguir propiedades para proyectos de infraestructura, como autopistas, escuelas y plantas de saneamiento. Pero los defensores señalan que ayudar a los prestatarios en dificultades es también un uso legítimo del derecho a expropiación, ya que se basa en el interés público.

Conforme a la propuesta, la ciudad o el condado firmaría como cliente de Mortgage Resolution Partners, y luego declararía impagables ciertas hipotecas. En general, las hipotecas son propiedad de inversiones privadas, como fondos de riesgo y fondos de pensiones.

Conforme al derecho de expropiación, la ciudad o el condado podría estar obligada a pagar a los inversionistas un ‘valor justo’ por las hipotecas expropiadas. Por lo tanto, Mortgage Resolution Partners buscaría los inversionistas privados para financiar dichos gastos.

Mortgage Resolution Partners hará énfasis en las hipotecas en que los prestatarios no se han atrasado con sus pagos pero están “sumergidos”, es decir, los costos de la hipoteca son superiores al valor de su vivienda. Después de declarar la hipoteca impagable y expropiarla, la hipoteca se refinanciaría según el valor actual de la vivienda. Los prestatarios lograrían mantener sus hogares pero realizando un pago mensual para su hipoteca mucho más bajo.

La ciudad o el condado revendería los préstamos a otros inversionistas privados, para poder pagar a los inversionistas que financiaron la expropiación, además de una tarifa fija a Mortgage Resolution Partners.

La empresa señala que el resultado general sería que todas las partes quedarían satisfechas. Los propietarios de viviendas quedarían conformes por razones obvias. Las ciudades también estarían satisfechas ya que detendrían los problemas económicos sin usar rescates de los contribuyentes. Y también quedarían conformes los inversionistas a quienes se les expropian las hipotecas. Mortgage Resolution Partners considera que estarán dispuestos a deshacerse de un activo de alto riesgo.

Rick Rayl, abogado experto en derecho de expropiación de Irvine, que no está relacionado con la empresa, tiene sus dudas.”Los servicios de préstamos se pondrán furiosos”, dijo. Cree que el plan podría tener consecuencias no intencionales, como desanimar a los bancos y servicios de crédito a ofrecer nuevos préstamos hipotecarios en una zona determinada.La empresa señala que al hacer énfasis en los prestatarios que tienen al día sus préstamos es una forma inteligente de proceder, ya que se premia a aquellos que ya están haciendo un esfuerzo por conservar sus hogares. Pero Rayl señaló que esas son las mismas hipotecas que los inversionistas desean conservar.

Ya se manifestó la indignación en la primera reunión del organismo de autoridad conjunta que se celebró el viernes, aunque el presidente y director ejecutivo del Condado San Bernardino, Greg Devereaux dijo que la entidad, que se inspiró en la propuesta de Mortgage Resolution Partners, todavía no determinó una línea de acción específica.

Timothy Cameron, director gerente del grupo de gestión de activos de la Asociación de la Industria de Valores y Mercados Financieros (SIFMA, en inglés), informó al organismo que los residentes de la región tendrían más dificultades para obtener préstamos y los inversionistas, incluyendo los pensionistas, sufrirían pérdidas. También señaló que esta medida abriría las puertas al inicio de demandas judiciales muy costosas.”Emplear el derecho de expropiación hará más daño que bien”, dijo. “Necesitamos inversionistas y servicios de préstamos hipotecarios que vuelvan a estos mercados frágiles, pero este plan hará que estos dos grupos se alejen de dichos mercados.

No obstante, Robert Hockett, profesor de derecho de Cornell University que se desempeña con asesor sin goce de sueldo de Mortgage Resolution Partners, no se mostró comprensivo. Le parece bien que el plan se impongo ante los inversionistas que no se muestran colaboradores, los que a veces han socavado planes para reducir los pagos de las hipotecas.”Es parecido a decir que un usurero objeta las leyes contra préstamos abusivos”, dijo Hockett.

Theodore Woodard, de 62 años e instalador de equipos de aire condicionado ya retirado, dijo que recibiría con agrado la ayuda para conservar su hogar de cinco dormitorios en Fontana. Hasta el momento, él y su esposa han continuado pagando la cuota de $3,100 para su hipoteca, además de los impuestos y el seguro, pero no ha sido fácil. y han visto como muchos de sus vecinos en su vecindario bien mantenido a unas 50 millas al este de Los Ángeles perdieron sus hogares en ejecuciones hipotecarias.

“Hemos continuado realizando nuestros pagos mensuales, apenas llegando a hacerlo, pero seguimos pagando e intentamos mantener lo que nos queda”, dijo Woodard, que calcula que su vivienda perdió un tercio de su valor desde el año 2004.

En el Condado San Bernardino el problema es claro. El precio promedio de una vivienda bajó de $370,000 a $150,000 en cinco años. En conjunto, el área metropolitana de San Bernardino-Riverside tiene el índice de ejecuciones hipotecarias más alto que cualquier otra área metropolitana del país, y es cuatro veces superior al promedio nacional, según RealtyTrack, que lleva registro de las propiedades en ejecución hipotecaria.

Devereaux, que ha visto cómo otros planes para solucionar la crisis inmobiliaria se han desvanecidos, guarda cautela.

“No sé si esto funcionará o no”, dijo. “Pero consideramos que tenemos la responsabilidad de analizarlo”.