¿Refinanciar tu hipoteca es una buena idea? Las 5 preguntas claves antes de hacerlo

En días recientes se han pronunciado a los cuatro vientos las bajas tasas hipotecarias en Estados Unidos para fomentar la compra de propiedades, y en algunos casos se presenta como una gran oportunidad para refinanciar las hipotecas de tasa variable con tal de aprovechar esos intereses ínfimos y que puedan pagar menos, pero ¿qué tan cierto es esto?

Antes de tomar la decisión de refinanciamiento de tu hipoteca, hay 5 preguntas claves que debes plantearte o realizarle a un experto en crédito hipotecario para saber si esta acción es lo que más conviene a tus finanzas.

1.- ¿POR QUÉ QUIERES REFINANCIAR?

Usualmente hay tres razones por las que las personas desean refinanciar su hipoteca:

a) Las tasas de interés actuales son más bajas que tu interés hipotecario

Aunque esto pudiera ser cierto, debes tomar en cuenta algunos factores de tu situación actual. Si bien hay un claro ahorro en los gastos derivados, por ejemplo, por una hipoteca de $200,000 al 5.5% que costarían alrededor de $43,995 más en 30 años que por una hipoteca del 4.5%, debes contemplar el tiempo en el que la has pagado.

Cuando refinancias una hipoteca, también reinicias la temporalidad de tus pagos, es decir, el número total de años en los que te endeudas podría ser mayor. Como regla general, cuanto más tiempo tengas deudas, más intereses pagarás, independientemente de la tasa de interés.

En el mismo ejemplo, tienes una hipoteca de $200,000 por 30 años al 5.5%. Después de 10 años, refinancias en una nueva hipoteca de 30 años al 4.5%. Sí, la nueva tasa de interés es más baja. Sin embargo, ahora estarás en deuda durante 40 años en total. Y durante 40 años pagarías $237,390 de interés. Si hubieras mantenido la hipoteca del 5.5% por el plazo de 30 años, solo habrías pagado $208,808 de interés. La tasa de interés más baja terminó costando más de $28,000. ¿Te conviene?

Una posible y factible solución a esto, de tal manera de que sí puedas capitalizar el tiempo y dinero invertido en tu hipoteca y puedas pagar menos en menos tiempo, es revisar tus posibilidades económicas de refinanciar por una hipoteca de 15 años.

b) Deseas reducir tus pagos mensuales

Reducir tu pago mensual y ahorrar dinero no es lo mismo. Aunado al punto anterior, el hecho de refinanciar por una tasa menor para que tus pagos sean inferiores, no quiere decir que ahorras más, sino al contrario, podría significarte que estarías pagando más por una propiedad.

Si por una situación financiera personal se te complica pagar tu hipoteca actualmente y por ello consideras refinanciar, te sugerimos que en cuanto tu economía mejore, aumentes el pago de tu mensualidad para acelerar el reembolso y poder amortizar tu propiedad más pronto.

c) Quieres cambiar una tasa variable por una fija menor

Los tres puntos de toda la primera pregunta se complementan. Aunque es atractiva la idea de aprovechar las bajas tasas de interés actuales para fijar la deuda en tus próximos años y no arriesgarte a que suban de nuevo en la forma actual de tu contrato, eso no quiere decir que vas a pagar menos al final de tu hipoteca. El consejo primordial en todos los casos, es revisar la posibilidad de refinanciar y fijar tu tasa pero en un plazo lo más corto posible para realmente ahorrar dinero.

2.- ¿CUÁNTO TIEMPO HAS ESTADO EN TU PROPIEDAD Y CUÁNTO TIEMPO PLANEAS QUEDARTE?

Es importante tener claro este punto porque debes considerar que en los primeros años de tu hipoteca, la mayor parte de tu pago se destina a intereses. En tu primer pago, el 81% se destina a intereses; en tu último pago, solo el 0.5% se destina al mismo rubro.

¿Pero esto en qué afecta en mi posibilidad de refinanciamiento? Si solo has tenido tu crédito hipotecario durante los primeros años, el saldo de tu hipoteca no se ha reducido mucho y refinancias continuamente cada cinco años, tu saldo apenas se moverá.

Lo más conveniente es que si refinancias, estés convencido de habitar o hacer uso de la vivienda el mayor tiempo posible para que tu amortización e inversión valga realmente la pena.

3.- ¿PUEDES CALIFICAR?

Aunque cada vez es más fácil calificar, los estándares hipotecarios siguen siendo estrictos según los estándares históricos. Por lo general, las tres partes más importantes de su solicitud serían su puntaje de crédito, LTV y la relación deuda / ingresos. La mayoría de las hipotecas están respaldadas por agencias (Fannie Mae o Freddie Mac), lo que significa que hay versiones muy específicas de los puntajes de crédito utilizados para las hipotecas.

4.- ¿TIENES DINERO PARA CUBRIR LOS COSTOS DE CIERRE?

Refinanciar es la apertura de un nuevo contrato, para ello debes cancelar el otro, lo que genera el pago de una cuota extra. Por ejemplo, en una hipoteca de $200,000, los costos estimados por Wells Fargo son de $6,514. Muchos prestamistas le permitirán financiar los costos de cierre. Sin embargo, si su objetivo es ahorrar dinero, financiar los costos de cierre puede no ser una gran idea ya que $6,514 durante 30 años, terminaría gastando $5,368 adicionales de intereses en esos costos de cierre. Es mucho mejor pagar los costos de cierre en su totalidad, en lugar de financiarlos.

5.- ¿HAS CONTRATADO LA MEJOR TASA DE HIPOTECA?

Al buscar una hipoteca, todavía hay variaciones sorprendentes en las tasas. El CFPB ofrece una herramienta de tasas hipotecarias para ayudarlo a ver las mejores tasas para su perfil. Desafortunadamente, la herramienta no proporciona el nombre de los prestamistas, por lo que tendrás que investigar directamente con los centros de financiamiento para encontrar la mejor opción.