Lo que debes saber acerca de una asociación de propietarios antes de invertir en una casa

Las ventajas y desventajas de ser propietario de una casa o un condominio que forma parte de una asociación de propietarios cubren prácticamente todo, incluso el fregadero de la cocina. Tu relación con la HOA puede ser tranquilizadora, molesta y, a veces, hasta arriesgada.

Por el lado positivo, la HOA a menudo paga la factura de los gastos principales, como cuando se necesita reemplazar un techo o cuando se realizan tareas de jardinería importantes. El dinero para dicho mantenimiento proviene de las cuotas que pagas. Algunos informes indican que las casas en una HOA se venden a mejor precio en comparación con las que no pertenecen a la asociación.

Por el lado negativo, es posible que no puedas pintar la puerta de tu casa con el color que deseas y que estés sujeto a otras restricciones con las que no estés de acuerdo. En el peor de los casos, puedes descubrir que la junta de voluntarios que administra la HOA o la compañía que contrata para hacerlo administra mal las cuotas cobradas a los propietarios. Se han informado casos de fraude y malversación.

“Cuando inviertes en una asociación de propietarios, realmente te metes en negocios con muchas otras personas que no conoces”, dice Marjorie Murray, presidente y directora ejecutiva del Centro para la Ley de la Asociación de Propietarios de California.

Hay mucho en juego. Las asociaciones de propietarios de viviendas en todo el país tienen $88,000 millones en depósito y aproximadamente 1 de cada 5 casas en los Estados Unidos pertenece a una HOA, según los datos recopilados y publicados en 2017 por el microeconomista Wyatt Clarke. Las asociaciones de propietarios son particularmente comunes en casas construidas después de los 1960.

Es por eso que Murray presta atención y realiza un seguimiento a los casos más graves, como aquel en donde el administrador de una HOA en el Condado de San Mateo, California, malversó $2.8 millones en el periodo de 2007 a 2013, y el caso en Charleston, South Carolina, donde un administrador de la propiedad fue acusado en octubre de robarle $700,000 a docenas de asociaciones de propietarios.

Si estás pensando en mudarte a una HOA, no puedes darte el lujo de no hacer tu tarea y tienes que asegurarte de que comprendes completamente los estatutos y prácticas de administración.

Es posible que no puedas detectar ningún fraude que pueda estar ocurriendo, pero ciertamente puedes intentar evaluar la salud financiera de la organización y si los residentes están contentos con la forma en que se administra la comunidad y su dinero.

Aquí hay 4 cosas que debes tener en cuenta acerca de las HOA antes de invertir en una.

Sigue el rastro del dinero

La tarifa nacional mensual promedio de la HOA es de alrededor de $331, de acuerdo con un estudio de Trulia de 2017; la ciudad de New York se ubica en el extremo superior en $571 y Warren, Michigan, en el extremo inferior con $218.

La  MLS o lista de propiedades a la venta debe anotar las cuotas mensuales o anuales de la HOA. Querrás tener en claro lo que está cubierto: ¿Reparaciones en tu hogar? ¿Remoción de nieve? ¿Recolección de basura?. Entiende con qué frecuencia y cuánto aumentaron las cuotas en los últimos años, así como si ha habido evaluaciones especiales. Solicita copias de los informes anuales de la HOA para obtener esta información.

También querrás saber cuánto tiene la HOA en fondos de reserva para cubrir lo inesperado o catastrófico.

Esto es particularmente importante si buscas adquirir un condominio en lugar de una casa unifamiliar, porque hay más gastos que debe cubrir la HOA, dice Dave Byrne, un abogado de New Jersey de la firma Ansell Grimm & Aaron. Si todo el estuco se deteriora en todos los edificios de condominios, es un gasto enorme para toda la comunidad. Pero, en un desarrollo de casas unifamiliares, el techo defectuoso de una persona no genera la desgracia económica de todos.

Encuentra un contador público con experiencia en el análisis del estado financiero de condominios para que te pueda decir si el fondo de reserva es lo suficientemente grande, dado el tamaño y la antigüedad del desarrollo, y si la tasa y el tamaño de los aumentos de tarifas reflejan lo que es estándar en el área.

Ten en cuenta que es posible que las HOA y sus administradores de propiedades no respondan a los posibles compradores. Después de todo, su deber fiduciario es con los propietarios actuales. Esto no significa que no puedas obtener esta información; es posible que tú y tu agente de bienes raíces solo tengan que consultar al vendedor para que les brinde la información.

Conoce la Junta o el administrador de la propiedad

Nuevamente, pregunta al vendedor e incluso a los futuros vecinos que puedas encontrar sobre los miembros de la junta y la compañía de administración de propiedades, si existe alguna.

Si la HOA es administrada profesionalmente, haz una investigación en línea sobre la compañía y habla con los residentes sobre cuánto tiempo han estado trabajando con la HOA y qué tan sensible han sido a los problemas que plantean los residentes.

Si la HOA es administrada por personas que viven allí, busca y habla con algunas de ellas. Querrás tener una idea de su filosofía con respecto a la reserva de fondos en comparación con las evaluaciones y cómo lidian con las quejas de los residentes. Pregunta con qué frecuencia se reúne la junta y si puedes ver las actas.

Lee las reglas

Probablemente, lo más molesto de las HOA para los propietarios de viviendas son las reglas sobre qué pueden hacer los propietarios y qué no pueden hacer con su propiedad. Los convenios, las condiciones y las restricciones (Covenants, Conditions & Restrictions, CC&R) están diseñados para proteger los valores de las propiedades al garantizar una estética universal y de alta calidad.

Aun así, querrás saber si puedes construir una estructura adicional, quitar un árbol o incluso cambiar el color de la pintura antes de comprar. Querrás saber con qué frecuencia se espera que cortes el césped y las flores que puedes plantar.

Como comprador, pídele a tu agente de bienes raíces que te ayude a obtener una copia de las CC&R. En muchos estados, pertenecen al registro público y se pueden encontrar a través del registrador de escrituras (registrar of deeds). Además de comprender las reglas, querrás saber cómo y cuándo podrían renovarse automáticamente.

Antes de que la familia de Betsy Sprenger se mudara a su hogar en Charlotte, North Carolina hace 10 años, Sprenger leyó las CC&R con atención. El primer cambio a la casa no era negociable: una rampa para la silla de ruedas de su hijo Gabe. Sabía por ley federal que la HOA tendría que permitirlo, pero quería conocer cualquier restricción o condición que tendría. Antes de que su familia comprara la casa, Sprenger presentó sus planes para la rampa; el Comité de revisión arquitectónica (Architectural Review Committee, ARC) de la HOA solicitó solo que se plantaran arbustos adicionales para ocultar el sistema de soporte de la rampa.

“Estaban tratando de asegurarse de que las casas se mantuvieran con la misma estética para proteger los valores de las casas”, dice Sprenger.

Después de que uno se muda, si no le agradan las reglas, debes saber que no están grabadas en piedra. Conoce a la junta y a los miembros del ARC, asiste a las reuniones de la junta y del comité, haz una moción para cambiar una regla.

Involúcrate

Una vez más, la única forma de proteger tu inversión y asegurarte de que la HOA y los administradores de propiedades estén haciendo su trabajo es involucrarse. Sprenger es un ejemplo perfecto de cómo hacerlo.

Desde que su familia compró su casa y erigió la rampa para la silla de ruedas de Gabe, Sprenger ha asistido a las reuniones de la junta de la HOA. Cuando el administrador de la propiedad pareció no responder tan rápidamente, Sprenger le preguntó a la junta directiva cuánto pagaban a la compañía administradora y sobre los términos del contrato. Pidió mirar los libros para poder ver cómo se administraba el dinero.

No todos los residentes son tan diligentes, algo que Sprenger ha visto en los últimos 4 años como miembro de su ARC. El año pasado, programó una reunión para que los residentes asistieran y consultaran al ARC sobre cualquier cambio que les gustaría hacer a las CC&R. Nadie asistió, pero los vecinos se han quejado durante años de ciertas reglas como la prohibición de las cercas de metal. Esa restricción fue escrita hace 25 años, antes de que se pusieran de moda las vallas decorativas de metal. La regla podría anularse fácilmente si una cantidad suficiente de personas se presentan o envían sus votos, dijo.

“Todos se quejan rápido de que no les gustan nuestras reglas. Lo entiendo; son antiguas”, dice Sprenger. “Pero si no responden a las invitaciones a las reuniones ni envían a sus apoderados a la reunión de la junta directiva, las cosas no cambiarán”.

Robert N. Burris, un abogado de bienes raíces de Charlotte y miembro del ARC de su asociación de condominios, está de acuerdo en que participar es una necesidad. “La HOA es tan buena como su junta directiva y sus funcionarios”, indica. “Puede ser algo malo o puede ser genial”.

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