Cómo ahorrar dinero en cuotas hipotecarias

Has firmado un compromiso para comprar una casa, has aceptado una hipoteca a una tasa de interés competitiva y has negociado con tu agente de bienes raíces para obtener una comisión más baja. Como consumidor, te sientes bien al ahorrar mucho dinero.

Por lo tanto, puede ser un golpe en el estómago darse cuenta de que una gran cantidad de cuotas hipotecarias (para procesamiento de préstamos, seguro de título, entrega de documentos al día siguiente y otros servicios) están sacando más dólares de tu bolsillo al final de cuentas. Puede que no esté claro para qué son esas cuotas. Y, para muchos, no hay más opción que pagarlas. 

“La gente realmente no tiene la oportunidad de comparar muchas de estas tarifas”, dice Lisa Sitkin, abogada senior del Proyecto de Ley de Vivienda Nacional sin fines de lucro, en San Francisco. “Están atados a lo que eligen sus bancos”.

Pero hay otras cuotas hipotecarias importantes que puedes controlar, que podrían ahorrarte cientos o miles de dólares. Sin embargo, deberás comenzar el proceso de compra de la hipoteca con más anticipación, incluso antes de decidirte por un prestamista. Aquí te decimos cómo empezar.

Obtén varias estimaciones de préstamos

Tu mejor herramienta para comparar las tasas hipotecarias es una estimación de préstamo, una forma estandarizada y gratuita que puedes solicitar a cada prestamista. Obtener una estimación de préstamo no te compromete con un prestamista, por lo que deberías obtener estimaciones de préstamos por el mismo monto y plazo (15 años o 30 años, por ejemplo) de varios prestamistas, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. 

Para obtener una estimación de préstamo, es posible que tengas que pagar una pequeña cuota, por ejemplo, $20, para que el prestamista pueda realizar una consulta de crédito. También deberás indicar tus ingresos, número de Seguro Social, dirección de la vivienda, estimación de su valor y monto del préstamo. Las consultas de crédito múltiples solo afectan mínimamente tu puntaje crediticio, siempre que se realicen dentro de un período de 45 días.

El Explicador de Estimaciones de Préstamos de CFPB proporciona muchos detalles sobre lo que hay en el formulario y cómo usarlo.

Su objetivo, en definitiva, es minimizar el costo total de tu hipoteca. La estimación de préstamo establece ese costo total, para que puedas comparar los préstamos: manzanas con manzanas.

Evita o minimiza las “tarifas chatarra”

Además de obtener una buena tasa de interés, que puede ascender a decenas de miles de dólares en ahorros a lo largo de la duración de tu préstamo, minimizar los costos de originación es la mejor manera de reducir los costos generales de tu préstamo, dice Bill Banfield, vicepresidente ejecutivo de mercados de capital en Quicken Loans, el gigante minorista prestamista de hipotecas en línea. 

“El punto esencial está en la tasa de interés”, dice Banfield. “La comisión por iniciar un préstamo el próximo paso probablemente”.

Normalmente, los costos de originación tienen más impacto en el costo total del préstamo que otras cuotas que tienden a ser relativamente estáticas, menciona.

La Sección A, en la página Detalles del costo de cierre de la estimación de préstamo, enumera esas comisiones de originación. Pueden aparecer mencionados con varios nombres, incluidos tarifa de procesamiento, comisión de originación, cuota de suscripción o tarifas de solicitud. Ahí es donde muchos prestamistas hacen su dinero, a veces hasta cientos o miles de dólares. 

“En la industria, las llamamos tarifas chatarra”, dice Theresa Williams-Barrett, vicepresidente de préstamos al consumidor y administración de préstamos de Affinity Federal Credit Union en Basking Ridge, New Jersey. “En realidad, cubren el costo de gestión de tu solicitud”. 

Como una cooperativa de crédito, Affinity Federal no cobra estas tarifas, dice Williams-Barrett. 

“Las cuotas son algo sin sentido porque alguien simplemente presionó un botón en una computadora para enviar algo”, dice Sitkin. “Existen tantos procesos automatizados en estos días que no se justifica una cuota de procesamiento de $300”. 

Compara los costos de originación totales entre las estimaciones de préstamos que has recibido. Cuando los demás conceptos en las estimaciones de préstamos de la competencia son iguales (tasa de interés, plazo del préstamo, puntos de descuento), elige al prestamista con los costos de originación más bajos. 

O usa la estimación de préstamo para negociar con el prestamista que prefieras para reducir o eliminar los costos de originación. “Los consumidores pueden negociar lo que quieran y, probablemente, deberían hacerlo”, dice Banfield.

Ten en cuenta que esas negociaciones suelen implicar concesiones. Para un préstamo con una tasa de originación baja o nula, “generalmente pagarás una tasa de interés ligeramente más alta”, dice Banfield. 

Busca o negocia comisiones que puedas controlar

La sección “Servicios que puedes comprar” de la estimación de préstamo identifica dónde, generalmente, puedes flexionar tus músculos de comparación de compras, aunque no siempre es el caso. En algunos casos, los precios pueden estar establecidos por ley. 

“Lo llaman ‘comprar’ en la estimación de préstamo porque el prestamista no te exige que uses su compañía”, expresa Williams-Barrett.

Aquí hay algunas áreas donde puedes comparar por precio:

• Abogado del comprador.  Esta tarifa puede ser de unos cientos a varios miles de dólares, según la ubicación. Si tu estado requiere un abogado de compradores para el cierre de la hipoteca, o si deseas que uno asegure un proceso más sencillo, busca un abogado de bienes raíces a través de tu agente de bienes raíces, amigos o un sitio web local que califique a los profesionales. Habla con varios candidatos; la mayoría cobra una tarifa fija, y la diferencia de precio puede ser de varios cientos de dólares. Ten en cuenta que se te puede cobrar esa cuota, o una parte, incluso si el trato no se cumple.

• Inspector de plagas. Esto representa un promedio de $100, pero podría oscilar entre $50 y $280, según HomeAdvisor. Obtén referencias de tu agente de bienes raíces. O busca en HomeAdvisor, Angie’s List (propiedad de HomeAdvisor) u otros sitios web que califican a los proveedores de servicios locales.

• Agente asegurador para propietarios de viviendas. La prima promedio es de $1,288 para una casa de $200,000 con una cobertura de responsabilidad de $100,000 y un deducible de $1,000, según Insurance.com, un sitio web de compras de seguros. Consulta nuestras Calificaciones de compañías aseguradoras para propietarios de vivienda para conocer los mejores proveedores y visita el sitio web de la compañía para encontrar un agente.

Consumer Reports ha descubierto que los compradores de pólizas pueden ahorrar cientos de dólares en seguros para propietarios de vivienda al comprar, aunque pocas personas lo hacen. Al combinar tus pólizas de automóviles y de propietario de vivienda con una compañía, también puedes ahorrar hasta un 30% en ambas coberturas.

• Seguro de título y servicios relacionados. Una hipoteca generalmente requiere una póliza de seguro de título para el prestamista, además de servicios relacionados como una búsqueda de título. También tienes la opción de comprar cobertura de título por ti mismo y, a menudo, se recomienda hacerlo.

Consulta con el prestamista o tu abogado si los precios de los servicios de título de propiedad están establecidos por ley en tu estado. Si no, consulta la estimación de préstamo, que mostrará una lista de compañías locales de título de propiedad a las que puedes llamar para comparar precios. La póliza de título de propiedad promedio es de aproximadamente $1,000, según Realtor.com. Pero podría ser mucho más, según el lugar en el que vives. 

Si es habitual en tu área que el abogado de bienes raíces elija la compañía de título de propiedad, pídele que elija un servicio de bajo costo. “El abogado del comprador podría obtener un mejor precio en un servicio de títulos porque está haciendo muchos negocios con ellos”, dice Williams-Barrett. 

• Fiscalización de la propiedad. Esto cuesta $500 en promedio, según HomeAdvisor. Puedes encontrar la fiscalización de la propiedad por tu cuenta en la Oficina Municipal y, así, te ahorrarás ese costo. O bien, puedes preguntarle al agente de bienes raíces del vendedor si ya tiene una actualizada. De lo contrario, verifica la estimación de préstamo para que las compañías de fiscalización locales comparen precios.

Cuestiona las tarifas que parecen estar fuera de tu control

La página de detalles del costo de cierre de la estimación de préstamo también incluye una sección llamada “Servicios que no puedes comprar”. Incluyen la evaluación de la vivienda, la búsqueda de informes de crédito y la determinación de inundaciones, que establece si tu propiedad necesita seguro contra inundaciones, y el monitoreo de inundaciones, que verifica periódicamente los mapas de inundaciones para detectar cambios en la clasificación de inundaciones de tu casa.

El prestamista elige esos servicios y, por lo general, tú no tienes control sobre esas comisiones. Pero no se pierde nada con cuestionarlas y sugerir opciones de menor costo.

• Tasación. Pregunta a un agente de bienes raíces por la tarifa de tasación promedio en tu condado; estas variarán según el precio de la propiedad. Si la tarifa en tu estimación de préstamo sobrepasa el monto promedio de tu área, pregúntale al agente de hipotecas si el prestamista puede usar otro servicio de tasación menos costoso. O bien, muestra a tu prestamista preferido la tarifa de tasación más baja de un prestamista competidor en su estimación de préstamo.

“Es posible que puedas usar esta información como punto de referencia para que tu prestamista negocie una tarifa más baja con su proveedor preferido”, señala Bill Packer, director de operaciones de American Financial Resources, un prestamista con sede en Parsippany, New Jersey.

• Notario. El precio para que un notario esté presente en el cierre, que es común en muchos estados, puede ser de unos cientos de dólares a más de $1,000 según la ubicación. Es posible que puedas ahorrar al optar por un servicio de notario electrónico, en el que tú y el notario se comunican a través de videoconferencia. Notarize, un sistema de notarios electrónicos, calcula montos de ahorro típicos de entre $50 y varios cientos de dólares, aunque tendrás que pedirle a tu agente de títulos de propiedad, abogado de bienes raíces, agente de bienes raíces o agente de préstamos que se encargue de esto.

Prepárate para las cuotas de cierre que no puedes evitar

Se requiere que tu prestamista te proporcione una Notificación de Cierre 3 días antes de llegar a un acuerdo o cerrar la hipoteca.

Asegúrate de leerlo para poder corregir posibles errores y cuestionar al prestamista y otros profesionales antes de proceder con el cierre, aconseja el CFPB. 

La Notificación de Cierre debe tener costos actualizados para las entradas de la estimación de préstamo, más las cifras actualizadas de los conceptos que deberás pagar por anticipado: impuestos locales, seguro de vivienda, intereses sobre tu hipoteca y seguro hipotecario si estás pagando menos del 20% del precio de la vivienda. Esos conceptos no son realmente cuotas, y por lo general, no hay mucho que puedas hacer al respecto. 

Del mismo modo, encontrarás algunas cuotas inusuales y de poco valor, como las tarifas de registro de la hipoteca, que son determinadas por tu condado, estado o municipio. No tienes control sobre esas tarifas. 

“Hay ciertos costos fijos para los que tienes que estar preparado”, dice Esther Mildner, una abogada de bienes raíces con sede en Ardsley, New York.  

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