Cómo aprovechar el valor de tu casa de forma segura

Si quieres ahorrar dinero, o incluso encontrar algún dinero extra, puede que no haya mejor lugar para hacerlo que con tu casa.

Con tasas de interés cercanas a mínimos históricos, refinanciar tu hipoteca podría ahorrarte cientos, si no miles, de dólares al año. Y si estás luchando con una deuda de tarjeta de crédito de alto interés, consolidarla con un préstamo hipotecario de bajo interés también podría ser una decisión inteligente.

Esas son solo dos de las formas en las que puedes utilizar tu casa para mejorar tu situación financiera, especialmente cuando los precios de la vivienda siguen subiendo. La clave es hacerlo de forma segura y por las razones adecuadas. No deberías utilizar tu casa para pedir un préstamo y tomarte unas vacaciones caras. Pero puede que quieras instalar un nuevo techo o actualizar tu cocina, lo que aumentará aún más el valor de tu casa.

A pesar de todos los beneficios potenciales, la mayoría de los propietarios de casa evitan refinanciar por miedo, falta de información o la creencia de que no vale la pena el esfuerzo.

“La inmensa mayoría de los prestatarios de hipotecas aún no han refinanciado, a pesar de las tasas históricamente bajas en el último año”, dice Greg McBride, jefe de analistas financieros del sitio financiero online Bankrate.com. Según una encuesta reciente realizada por Bankrate a más de 1,000 propietarios de viviendas, el 74% de los prestatarios no está refinanciando su hipoteca. 

Las dos razones principales son los altos costos asociados con el proceso y el tiempo que toma. Otras razones son el exceso de papeleo, los planes de mudarse pronto y la preocupación de que su puntuación de crédito no sea lo suficientemente alta. Los tipos de interés actuales para una hipoteca de tasa fija a 30 años rondan el 2.9%, y la mayoría de los titulares de hipotecas anteriores a la pandemia están pagando un 3.5% o más.

​​“Mi esposa le preguntó a su primo, quien se dedica al negocio de las hipotecas, sobre el refinanciamiento, pero le dijo que si no nos ahorraba más de un punto porcentual, no valía la pena”, dice Eddie Vera, quien paga el 3.5% de la hipoteca que tiene desde 2017. “También tengo un amigo que pasó por el proceso y no le pareció que valiera la pena el dolor de cabeza”.

Esas preocupaciones tienen fundamento, dice McBride. Los costos pueden ser elevados. Los bancos cobran una comisión por conceder nuevas hipotecas con un tipo de interés más bajo que suele ser del 2% al 5% del préstamo. Aunque eso puede sumar miles de dólares, la regla general es comparar esa cantidad con lo que se ahorrará con el refinanciamiento. Si el ahorro es mayor que las tarifas (lo que depende del tiempo que planeas quedarte en tu casa), entonces vale la pena hacerlo. 

Además, el proceso puede llevar mucho tiempo, sobre todo porque las normas de la pandémica del trabajo desde casa crean cuellos de botella logísticos que pueden interrumpir la comunicación efectiva entre prestamistas, prestatarios y otros actores clave del proceso. Además de estas preocupaciones, la desconfianza en la industria del refinanciamiento puede impedir que algunos prestatarios, especialmente los de las  comunidades de raza negra y latinos, aprovechen los posibles ahorros. 

Ponerse en contacto con un servicio de asesoramiento en materia de vivienda certificado por el HUD [Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano] puede ayudar a los prestatarios preocupados, dice el reverendo Dr. Charles Butler, quien ayuda a dirigir una organización sin fines de lucro con sede en Nueva York que ofrece asesoría en materia de vivienda y otros programas de capacitación o empoderamiento comunitario. 

Y los beneficios del refinanciamiento pueden ser considerables.

“Si supieras que vas a ahorrar $10,000 en los próximos cinco años, probablemente estarías dispuesto a dedicarle algunas horas de tu tiempo este mes”, dice McBride.

Para ilustrar este punto, Bankrate calcula que si tienes un préstamo a 30 años por $300,000 al 4%, tu pago mensual es de $1,432. Refinanciar al 3% lo reduciría a $1,265, un ahorro de $167 al mes o $2,004 al año. 

Y el proceso no tiene por qué ser complicado. Hemos descrito las opciones disponibles para ayudar a los propietarios a desbloquear efectivo, reducir sus pagos o ambas cosas, de forma segura y eficiente.

Refinanciamiento de tu hipoteca

Un refinanciamiento tradicional, conocido como tasa y plazo, es una buena manera de reducir tus intereses y pagos mensuales. También puedes intentar cambiar los términos de tu hipoteca si no has acumulado mucho valor sobre la vivienda, pero has mejorado tu puntuación de crédito y pagado otras deudas. 

“Las personas que hacen este tipo de refinanciamiento no están sacando dinero, solo refinancian el saldo que tienen a una tasa más baja”, dice McBride. “La motivación es el ahorro de intereses, ya sea reduciendo su tasa y pago mensual o acortando el plazo”.

Pero los propietarios deben sopesar los costos de cierre.

“En los casos en los que planeas mudarte dentro de un par de años o simplemente no estás seguro de cuánto tiempo más estarás en la casa, no tendría sentido refinanciar porque probablemente no vas a recuperar los costos del refinanciamiento”, dice McBride.

Por ejemplo, si las cuotas son de $4,000 pero el ahorro anual de intereses es de $1,000, tendrás que permanecer en tu casa durante al menos 4 años para pagar las cuotas y 5 años para empezar a ver el ahorro y la reducción de tu capital. 

Entonces, si planeas quedarte en tu casa el tiempo suficiente y las cuotas son manejables, podrías reducir tus costos totales en miles de dólares y disminuir tu pago mensual en cientos de dólares.

Opción de refinanciamiento de FHFA

Se trata de una nueva opción para los prestatarios de bajos ingresos que no han aprovechado las bajas tasas de interés. El programa, puesto en marcha a principios de este año por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), podría ayudar a ahorrar a los prestatarios elegibles entre $1,200 y $3,000 al año, según la agencia. 

“El año pasado se produjo un repunte en las refinanciaciones, pero más de 2 millones de familias de bajos ingresos no aprovecharon las tasas hipotecarias históricamente bajas para refinanciar”, dijo el director de la FHFA, Mark Calabria. 

Para calificar, los prestatarios deben:

• Tener una hipoteca respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac.

• Vivir en una casa unifamiliar ocupada por el propietario.

• Tener ingresos iguales o inferiores al 80% del ingreso medio de la zona.

• No haber dejado de pagar tus cuentas en los 6 meses anteriores y no más de un pago atrasado en los 12 meses anteriores.

• No tener una hipoteca con una relación préstamo-valor superior al 97%, una relación deuda-ingresos superior al 65% o una puntuación FICO inferior a 620.

En el marco del programa, los prestamistas proporcionarán un ahorro de al menos $50 en el pago mensual de la hipoteca del prestatario y al menos medio punto porcentual de reducción en la tasa de interés del prestatario.

Los prestatarios también pueden obtener un crédito máximo de $500 del prestamista para una tasación si no son elegibles para una exención de tasación. No tendrán que pagar la cuota inicial de refinanciación del mercado adverso si los saldos de sus préstamos son iguales o inferiores a $300,000.

Modificación del préstamo

En lugar de refinanciar la hipoteca, un prestamista puede acordar nuevos términos que reduzcan el pago mensual a una cantidad que pueda pagar mejor, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. El acuerdo, conocido como modificación del préstamo, puede ampliar el número de años que tiene que pagar el préstamo, reducir el tipo de interés, posponer o retrasar el pago (indulgencia de morosidad) o reducir tu saldo del capital. 

Según la oficina de crédito Experian, una modificación de préstamo está destinada a quienes tienen dificultades para mantenerse al día con los pagos de la hipoteca y buscan formas de evitar la ejecución hipotecaria. Para calificar para una modificación, un prestatario debe ser capaz de demostrar que su situación financiera ha cambiado significativamente, lo que dificulta la realización de los pagos acordados. 

Aunque los distintos prestamistas tienen diferentes requisitos para las modificaciones de préstamos, Experian dice que, en la mayoría de los casos, para cumplir los requisitos hay que tener un retraso de al menos un pago regular de la hipoteca o demostrar que la falta de pago es inminente.

También es probable que tenga que demostrar dificultades económicas importantes. Esto puede incluir una enfermedad o discapacidad de larga duración, el fallecimiento de un familiar (y la pérdida de sus ingresos), verse afectado por un desastre natural o declarado, la pérdida de una propiedad sin seguro, un aumento repentino en los costos de la vivienda (incluyendo los aumentos de los impuestos sobre la propiedad o las cuotas de la asociación de propietarios) y el divorcio.

Un prestamista podría estar inclinado a modificar su préstamo porque hacerlo puede ayudar a evitar el gasto de embargar y revender su propiedad en caso de incumplimiento de pago. Un asesor certificado por el HUD puede ayudarte a presentar tu caso o ponerte en contacto con ayuda legal gratuita o de bajo costo.

Obtener asistencia legal puede mejorar tus posibilidades de conseguir una modificación. Alguien que conozca el proceso te ayudará a organizar los documentos necesarios y te preparará para responder las preguntas que te hará el prestamista.

Uno de los inconvenientes que presenta una modificación del préstamo, según Experian, es que probablemente tendrá un impacto negativo en tu crédito. Pero la agencia de crédito dice que será menos grave que una ejecución hipotecaria. Si una modificación hipotecaria funciona según lo previsto y te permite permanecer en tu casa y reanudar los pagos hipotecarios regulares a tiempo, estarás en un buen lugar para comenzar a reconstruir tu crédito.

Existe otro uso menos común del término “modificación de préstamo”, dice McBride.

“Es cuando el prestamista ofrece la ventaja de una tasa de interés más baja mientras mantiene el plazo del préstamo existente, lo que evita que el prestatario tenga que refinanciar con un competidor”, dice McBride. “Son poco conocidos y no se utilizan habitualmente, sobre todo porque solo los prestamistas que mantienen el préstamo en sus libros tienen la libertad de hacer estos ajustes. La mayoría de los prestamistas venden sus préstamos a entidades patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae o Freddie Mac o a grupos de inversión, por lo que esto no es algo que puedan ofrecer”.

Refinanciamiento con retiro de efectivo

Esta es una buena opción para los propietarios de viviendas que han acumulado una cantidad sustancial de capital de la vivienda a través de años de pagos puntuales y les gustaría tomar una suma global de dinero en efectivo para utilizarla como mejor les parezca.

Los profesionales de los préstamos hipotecarios recomiendan que el dinero se utilice para pagar mejoras que aumenten el valor de reventa de la casa, para saldar las deudas más caras (como las tarjetas de crédito), para financiar la inversión para la jubilación (como una cuenta IRA Roth) o aumentar los ahorros de emergencia.

Advierten del peligro de utilizar el dinero en efectivo para gastos más frívolos. “Un poco de preocupación fue que el 10% de los propietarios [encuestados por Bankrate] consideraron que unas vacaciones o la compra de un artículo caro y no esencial sería un uso apropiado del capital de la vivienda”, dice McBride.

Pero Butler advierte que “es una salida de dinero, y si tienes el dinero, vas a tener que devolverlo”. Por eso hay que utilizar el dinero solo para un fin rentable, dice.

El proceso de solicitud de un refinanciamiento con retiro de efectivo es básicamente idéntico al refinanciamiento a tasa y plazo. Del mismo modo, el propietario de la vivienda cambia un préstamo por otro y sigue haciendo un solo pago mensual en adelante. Pero en lugar de mantener el capital acumulado en la vivienda, como en el caso de un refinanciamiento a tasa y plazo, con un refinanciamiento en efectivo el propietario recibe un cheque el día del cierre por el capital que quiere retirar de la vivienda.

Los propietarios de viviendas deben considerar detenidamente lo que deben de su hipoteca. Si es bajo, deberían reconsiderar una salida de efectivo. McBride dice que la mayoría de los prestamistas no ofrecerán un refinanciamiento en efectivo para una hipoteca cuando el saldo del préstamo sea inferior a $100,000 o $50,000. ​​Pero Butler advierte que los prestamistas sin escrúpulos podrían estar dispuestos a otorgar préstamos incluso con un saldo bajo. 

Butler afirma que ha ayudado a propietarios que solo debían $40,000 o $50,000 en su hipoteca en el año 2000. Pocos años después, dice que debían $500,000 o $600,000 porque seguían pidiendo dinero prestado contra el creciente valor de su casa. Cuando estalló la burbuja y los precios de la vivienda se desplomaron, muchos de ellos se enfrentaron a la ejecución hipotecaria porque ahora debían más de lo que valían sus casas. 

“La gente refinanciaba con mala información y eso puso en peligro sus casas”, dice Butler.

Refinanciamiento simplificado de la FHA

Esta opción es para prestatarios cuyos préstamos están asegurados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA), siempre que no estén en mora. Al igual que la mayoría de las refinanciaciones, ayudará a reducir los pagos mensuales y la tasa de interés, pero no está pensada para dar a los prestatarios mucho acceso al capital de la vivienda: solo se permite sacar $500.

A diferencia de otros productos de refinanciamiento, un refinanciamiento simplificado de la FHA generalmente no requiere una tasación de la casa y solo puede requerir una verificación de crédito limitada o, a veces, ninguna verificación de crédito. Como su nombre lo indica, puede ser una forma más rápida de refinanciar.

Hay algunas pautas estrictas que deben cumplirse para que un prestatario califique para esta ayuda.

Esto solo está disponible para los prestatarios de la FHA y no pueden añadir más de 12 años al plazo de un préstamo. Además, tendrás que pagar una prima de seguro hipotecario (MIP), que protege a tu prestamista si no pagas el préstamo. Para dejar de pagar la MIP, tendrás que cambiar a un préstamo convencional, tener al menos un 20% de capital en tu casa y tener una puntuación de crédito mínimo de 620.

Con un refinanciamiento simplificado, no puedes limitarte a ampliar el plazo de tu préstamo para reducir tu pago mensual, también debes reducir tu tasa de interés. 

Y, por último, como en la mayoría de los productos de refinanciamiento, hay costos de cierre, que no pueden incluirse en los pagos de tu préstamo. Algunos prestamistas te ofrecerán pagarlos, pero a cambio te aumentarán la tasa de interés.

Hipoteca inversa

Se trata de un producto de refinanciamiento que solo está disponible para personas de 62 años o más. Puede ser una herramienta útil para aquellos que necesitan fondos y quieren pedir un préstamo contra el valor de su casa, dice McBride.

Recibes dinero en efectivo en forma de una suma global, un pago mensual fijo o una línea de crédito de acuerdo con el valor de tu casa. Siempre que estés al día con los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y el mantenimiento, la hipoteca inversa no tiene que devolverse hasta que te mudes, vendas tu casa o fallezcas. 

“Una hipoteca inversa eliminaría el pago mensual de la hipoteca, reduciendo drásticamente los gastos del hogar y puede permitir a los prestatarios aprovechar su patrimonio acumulado a través de una suma global, pagos regulares o una línea de crédito”, dice McBride. 

Para los prestatarios con gran parte de su patrimonio vinculado a sus casas, una hipoteca inversa puede ayudar a estirar los ahorros para la jubilación para evitar acceder al seguro social antes de tiempo, dice. “También se puede utilizar como herramienta para evitar tener que recurrir a las cuentas de jubilación, ya sea en años de mercado a la baja o para permitir más tiempo para un crecimiento con ventajas fiscales [como una IRA Roth]”, añade McBride.

Sin embargo, este producto de préstamo es complicado, arriesgado y controvertido. Una de las grandes preocupaciones es que cuando el titular del préstamo fallece, la propiedad de la vivienda se transfiere al banco. Si el cónyuge sobreviviente no está también en el préstamo, suele enfrentarse al desalojo, a menos que pueda permitirse comprar la casa de nuevo al prestamista. Además, estos préstamos de interés compuesto pueden ser caros. Y las personas mayores que no pueden pagar los impuestos, el seguro y el mantenimiento de la casa mientras viven en ella se arriesgan a no pagar el préstamo y perder la casa. 

La nueva normativa del programa gubernamental Hipoteca de Conversión del Capital de la Vivienda (HECM), que entró en vigor en 2017, exige que los prestatarios demuestren la capacidad de pagar los impuestos sobre la propiedad y primas de seguro de la misma. Los prestamistas ahora analizan los ingresos y el historial crediticio del prestatario para asegurarse de que puede cumplir con sus obligaciones financieras. Pero Consumer Reports cree que se necesitan más reformas para proteger mejor a los prestatarios.

Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) / Préstamo con garantía hipotecaria

Ambos productos son los más adecuados para los propietarios de viviendas que ya han refinanciado, dice McBride. Ambas son segundas hipotecas, lo que significa que tendrás que hacer otro pago mensual además del pago de tu hipoteca. Es por eso que McBride enfatiza que con tasas tan bajas como estas, los propietarios de viviendas que aún no han refinanciado están mejor si refinancian con retiro de efectivo como una forma de reducir su tasa de interés y aprovechar el valor de la vivienda. 

Un HELOC y un préstamo con garantía hipotecaria tienen algunas diferencias importantes. Un HELOC funciona más bien como una tarjeta de crédito, reservando una suma de dinero a la que se puede recurrir poco a poco, según sea necesario, y los cargos mensuales fluctúan. Un préstamo sobre el valor de la vivienda proporciona una suma global de dinero al prestatario, y los cargos no fluctúan durante el plazo del préstamo. 

“Un HELOC es más adecuado para algo como las mejoras en el hogar, donde los costos se producirán por etapas, ya que solo se pide prestado lo que se necesita, cuando se necesita”, dice McBride.

Al principio, durante lo que se conoce como “el período de retiro”, solo tendrás que hacer los pagos mínimos, a veces solo los intereses. Pero cuando esto expire, se esperará que realices pagos que incluyan tanto los intereses como el capital del HELOC y tu gasto mensual podría resultar mucho más caro. Si no accedes a tu HELOC en absoluto, se te pedirá que pagues el préstamo más las comisiones.

“Un préstamo con garantía hipotecaria es bastante menos común y suele utilizarse para algo como una consolidación de deudas, en la que todo el dinero se desembolsa por adelantado y se devuelve en cuotas iguales durante el plazo del préstamo”, dice McBride.

Recuerda, estás utilizando tu casa como garantía. Añadir otro pago mensual puede ser difícil de mantener, especialmente si tus finanzas ya están al límite. El incumplimiento de los pagos puede hacer que el banco ejecute la hipoteca de tu casa y te desaloje.

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