Qué hacer si te niegan un préstamo hipotecario

A los afroamericanos e hispanos se les niegan los préstamos hipotecarios casi el doble que a los de raza blanca. Aquí te explicamos cómo conseguir que se reviertan las decisiones negativas o que encuentres un préstamo en otro lado.

By Lisa L. Gill

A principios de este año, el Departamento de Justicia (DOJ, por sus siglas en inglés) demandó al City National Bank de Los Ángeles por un presunto patrón de ’redlining’ ilegal, que el DOJ definió como “cuando los prestamistas niegan o desalientan solicitudes o evitan conceder préstamos y otros servicios crediticios en barrios en función de la raza, el color o el origen nacional de los residentes de esos barrios”. El DOJ alegó que durante un periodo de aproximadamente cuatro años, City National Bank concedió préstamos hipotecarios casi exclusivamente a clientes de zonas de población mayoritariamente blanca, según los censos, a pesar de que en la mayoría de las comunidades de Los Ángeles al menos la mitad de los residentes son negros y latinos”.

A modo de comparación, el DOJ afirma que los bancos de la competencia de la misma zona concedieron seis veces más hipotecas a clientes negros e hispanos en los mismos cuatro años.

Uno podría pensar que el ’redlining’ -la práctica discriminatoria de negar servicios financieros, como préstamos hipotecarios, a una persona en función de la ubicación y la composición étnica o racial de su vecindario- es cosa del pasado, sin embargo el caso sugiere que sigue ocurriendo. (Mira Bad Input (Información discriminatoria): Préstamos hipotecarios, abajo, para saber más sobre las prácticas discriminatorias en los préstamos hipotecarios actuales).

Y, lo que es más alarmante, es que el City National Bank no es el único banco al que han pillado haciendo esto.

En los últimos dos años, el DOJ demandó a otros cuatro bancos en todo el país por esta práctica, llegando a un acuerdo por un total de $73 millones. Las demandas forman parte de una iniciativa del DOJ que comenzó en octubre de 2021 para combatir la discriminación en todos los Estados Unidos.

“En palabras del Dr. Martin Luther King Jr, la cuestión de la vivienda justa es una cuestión moral”, dijo Martin Estrada, fiscal federal del Central District de California cuando se anunció el acuerdo con National City Bank. “Poner fin a la exclusión financiera es un paso fundamental para cerrar las brechas cada vez mayores en la propiedad de la vivienda y la riqueza”.

El City National Bank, al que se le impuso una multa récord de $31 millones -la más alta jamás impuesta en un pleito por ’redlining’ hasta la fecha- dijo en un comunicado que “no estamos de acuerdo con las acusaciones, pero, sin embargo, apoyamos al DOJ en sus esfuerzos por garantizar la igualdad de acceso al crédito para todos los consumidores, independientemente de su raza”.

La persistente desigualdad racial en los préstamos hipotecarios

El ’redlining’ no es la única razón por la que existe una disparidad racial asombrosamente grande cuando se trata de la propiedad de una vivienda. En 2019, había una brecha de 30 puntos porcentuales entre los niveles de propiedad de vivienda de blancos y negros, más grande de lo que era en 1960, según un estudio reciente del Urban Institute, una organización de investigación de política social. Pero también hay otras explicaciones que tienen su origen en prácticas históricamente discriminatorias.

“La propiedad de la vivienda es la mayor fuente de riqueza para la mayoría de las familias, y las familias que construyeron esa riqueza en las últimas décadas lo hicieron con políticas que discriminaban deliberadamente a los consumidores negros y latinos”, afirma Chi Chi Wu, experta en crédito y préstamos al consumidor y abogada senior del National Consumer Law Center. Ella se refiere a la exclusión de negros y latinos de la Ley GI después de la Segunda Guerra Mundial. “Así es como muchos consumidores blancos construyeron su riqueza”.

Además, el sistema de puntuación de crédito que usan los prestamistas para determinar la elegibilidad para un préstamo también perjudica a las personas de comunidades marginadas, que suelen tener puntuaciones más bajas que los prestatarios blancos. (Una puntuación crediticia demasiado baja es una de las dos razones más comunes por las que se niega un préstamo hipotecario. La segunda es una relación deuda-ingresos elevada). 

El hecho de que estos grupos tengan puntajes de crédito más bajos se debe, al menos en parte, a la forma en que estos se calculan. Los modelos de puntuación actuales favorecen ciertos tipos de pagos puntuales, como los de las tarjetas de crédito, frente a otros, como los pagos del alquiler y los servicios públicos.  

“Para terminar con el racismo sistémico en el sistema de préstamos hipotecarios es necesario un esfuerzo coordinado para revisar el sistema de calificación crediticia y el proceso de solicitud de préstamos”, dice Delicia Hand, directora de equidad financiera de Consumer Reports. “No hay ninguna diferencia inherente entre la capacidad de un consumidor para pagar una tarjeta de crédito y, por ejemplo, el alquiler o los servicios públicos. Pero la falta de inclusión de estos datos en un puntaje crediticio ha excluido para préstamos a personas que de otro modo podrían calificar”. 

Afortunadamente, se están haciendo gestiones para cambiar esta situación. La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés) anunció el otoño pasado que, una vez finalizada, una nueva norma exigirá a los prestamistas de hipotecas respaldadas por el gobierno federal que usen nuevos tipos de puntajes de crédito -denominados FICO 10T y VantageScore 4.0- que, entre otras cosas, tendrán en cuenta los pagos de alquiler y servicios públicos de una persona. 

Los nuevos modelos de puntuación pretenden ser más inclusivos, dice FICO, y sustituirán a los antiguos puntajes de crédito FICO (también conocidos como puntajes FICO “Classic”) usados durante las últimas dos décadas.

Mientras tanto, quien haya solicitado una hipoteca y se la hayan negado debe saber que no todo está perdido, dice Mike Calhoun, presidente del Center for Responsible Lending, un grupo de investigación y política sin ánimo de lucro. “Busca bien”, dice, porque “ésta es una de las decisiones financieras más importantes que puedes tomar”. Y así, posiblemente, consigas una oferta mejor, dice Calhoun. 

Estos son algunos pasos a seguir si te negaron una hipoteca y quieres salvar tu préstamo o buscar alternativas.

Cómo salvar tu solicitud de préstamo

Si te negaron la solicitud de hipoteca y quieres salvarla, el tiempo es fundamental. 

Esto se debe a que tendrás tan sólo uno o dos días entre el momento en que tu agente de préstamos te informe del rechazo y el momento en que se emita la carta formal de denegación del banco para tratar de salvar el préstamo, si decides intentarlo. 

Pide una explicación de la denegación

Por ley, los prestamistas están obligados a proporcionar una explicación detallada de por qué rechazaron tu solicitud. De hecho, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) lo destacó el año pasado cuando recordó a todos los prestamistas esta obligación, incluso a aquellos que dicen que usan algoritmos complejos para determinar las calificaciones del préstamo que no son fáciles de explicar. Si no te dan una explicación, pídesela a tu agente de préstamos. Y si eso no funciona, solicita hablar con su jefe o con el gerente de la sucursal para que te den más detalles. 

“Tienes derecho legal a saber qué aspectos de tu situación financiera han motivado el rechazo”, dice Hand, de CR. 

Proporciona documentación adicional

La información incompleta o no verificable es otro de los principales motivos de las denegaciones de préstamos hipotecarios, según un análisis de 2020 de la National Community Reinvestment Coalition, una organización nacional de grupos comunitarios. Además de los recibos de nómina, las declaraciones de impuestos y las declaraciones de ingresos W-2 de tu empleador, los prestamistas podrían buscar verificación de la procedencia de tu pago inicial de la propiedad, por ejemplo. ¿Se trata de un regalo de un familiar o de una extracción de dinero de una cuenta de jubilación? Si presentas una carta explicando la procedencia de ese monto, o cualquier otra cosa que el prestamista no tenga clara, como las razones de las interrupciones en tu empleo junto con la documentación justificativa, podrías salvar tu solicitud de préstamo.

Pregunta si podrías cumplir los requisitos para un préstamo menor

Aunque eso quizás signifique que necesitarías un pago inicial mayor, un préstamo por menos dinero podría mejorar lo que se conoce como tu relación deuda-ingresos, que el prestamista busca que sea de más o menos el 50%, dice Alex Kellam, oficial de préstamos de Southern Trust Mortgage en Virginia Beach, Virginia.

Pregunta si te ayudaría un cofirmante

Es comprensible que no todo el mundo tenga un padre o pariente que esté dispuesto a ser cofirmante de una hipoteca a 30 años. Pero si tienes un familiar dispuesto a asumir ese compromiso, eso podría marcar la diferencia entre conseguir o no la hipoteca. Kellam afirma que es habitual entre los clientes de su banco que haya cofirmantes. En uno o dos años, si estás en mejores condiciones para obtener un préstamo por tu cuenta, podrías refinanciar y posiblemente conseguir una mejor oferta de préstamo, sin necesidad de un cofirmante.

Pregunta si la tasación fue demasiado baja

Si el precio que acordaste pagar por la propiedad es superior a la tasación del banco, éste te pedirá que compenses la diferencia. 

Así, por ejemplo, si acordaste comprar la casa por $500,000, pero el tasador del banco dice que la casa sólo vale $425,000, es probable que el banco no esté dispuesto a prestarte esos $75,000 adicionales.

Aunque esta situación no es técnicamente una negación de hipoteca, te deja dos opciones. Una es pedirle al banco que reconsidere su tasación, dice Kellam. “En algunos casos, el agente de ventas y su agente inmobiliario pueden proporsionar precios de propiedades similares a la venta, de modo que el prestamista y su tasador puedan revisarlo y reconsiderar el valor”.

Otra opción es pedirle al vendedor que rebaje su precio hasta el valor de tasación, o buscar fondos por tu cuenta para compensar la diferencia. Como es lógico, si tus fondos disponibles ya son escasos, es posible que no tengas suficientes para que el banco se sienta cómodo concediéndote un préstamo.

Busca una nueva hipoteca

El tiempo también es importante si decides buscar un nuevo préstamo. Tienes 14 días, a partir del primer día en que el prestamista original hizo una “verificación rigurosa” de tu puntaje de crédito, para buscar una nueva hipoteca sin perjudicar aún más tu puntaje de crédito. Esto se debe a que cada comprobación de un prestamista potencial te costará varios puntos, pero todas las verificaciones hechas con el mismo propósito y en un plazo de 14 días sólo cuentan una sola vez.

Considera un prestamista que participe en un ’Special Purpose Credit Program’ (Programa de créditos especiales o SPCP)

Aunque estos programas existen desde 1974, siguen siendo mecanismos poco conocidos para ayudar a los estadounidenses a acceder a las hipotecas. Casi cualquier prestamista puede solicitar un SPCP, que le permita ayudar específicamente a prestatarios desfavorecidos de color, mujeres, personas con discapacidad y otros grupos desatendidos. La CFPB ha defendido recientemente los SPCP para ayudar a aumentar el número de propietarios de viviendas y ayudar a cerrar la brecha racial en la propiedad de viviendas. 

La National Fair Housing Alliance (Alianza Nacional para la Vivienda Justa o NFHA por sus siglas en inglés) se asoció recientemente con la Mortgage Bankers Association (Asociación de Banqueros Hipotecarios), un grupo del sector, para ampliar el número de prestamistas que ofrecen préstamos SPCP. Este programa es una “excelente herramienta para ampliar el acceso al crédito de los mercados desatendidos”, afirmó Lisa Rice, presidenta de la NFHA, en un comunicado en el que anunciaba dicha asociación. 

Los bancos tradicionales más grandes, en particular, pueden tener programas SPCP especiales y limitados, dice Jonathan Wilson, vicepresidente de hipotecas del Liberty Bank, uno de los mayores bancos de propietarios afroamericanos de Estados Unidos, con sucursales en todo el Sur y el medio oeste. Por ejemplo, Bank of America anunció el pasado mes de agosto que ofrecería hipotecas sin entrada ni gastos de cierre en algunas zonas, incluidos ciertos barrios de población negra y latina de Charlotte, Dallas, Detroit, Los Ángeles y Miami, a través de un nuevo programa SPCP, el Community Affordable Loan Solution (Solución de préstamo comunitario asequible). 

Citibank anunció un SPCP similar a través de su programa HomeRun, que ayuda a un mayor número de negros e hispanos a acceder a hipotecas al exigir pagos iniciales bajos y eliminar la necesidad de contratar un seguro hipotecario. Citibank dijo que el programa estaría disponible incluso en zonas donde la empresa no tiene sucursales.

Para encontrar un banco que ofrezca un SPCP cerca de tu domicilio, visita el sitio web de la NFHA o llama al 202-898-1661.

Considera una “Community Development Financial Institution” (Institución financiera de desarrollo comunitario)

CDFI (por sus siglas en inglés) es una designación especial otorgada por el Departamento del Tesoro a los bancos y cooperativas de crédito que tienen la misión declarada de hacer que los servicios bancarios, incluidas las hipotecas, estén más al alcance de las poblaciones y comunidades desatendidas. 

Como parte de esta misión, los prestamistas de la CDFI pueden ofrecer tipos y condiciones de préstamo más flexibles que los prestamistas tradicionales, dice Calhoun, del Center for Responsible Lending (Centro de préstamos responsables), así como proporcionarte ayuda para el pago inicial, o incluso ayudarte a acumular un fondo para imprevistos en caso de que te encuentres en una mala racha con el pago mensual de tu hipoteca.

“Queremos ayudar a la gente a comprar su casa”, afirma Wilson, del Liberty Bank, que a su vez es una CDFI. “Vivimos en las comunidades a las que servimos y para nosotros no son sólo números. Son personas que vemos en la iglesia y con las que nos cruzamos en el supermercado”. 

El primer paso es llamar a las cooperativas de crédito y pequeños bancos locales y preguntarles si son una CDFI y qué tipo de préstamos ofrecen, dice Calhoun. También puedes buscar las CDFIs por código postal.

Pregunta si tu banco está dispuesto a concederte un préstamo ’Portfolio’ (de cartera)

Esto se refiere a cuando un banco opta por mantener el préstamo en casa en lugar de vendérselo a un inversor. Aunque es menos habitual, puede ser una forma eficaz de obtener una hipoteca si, por ejemplo, te encuentras en una situación poco habitual, como si tienes menos de dos años trabajando por cuenta propia, o si tienes un solo elemento en tu informe crediticio que está tirando todo para abajo. Al mantener el préstamo en su cartera, el prestamista tiene un mayor control sobre a quién acepta o deniega. 

“Con un préstamo de cartera, la solicitud no tiene por qué encajar en una ’caja’ tradicional”, dice Wilson.

Un ejemplo reciente es el de una pareja que firmó de cofirmante de un préstamo para su hijo adulto, que falleció inesperadamente. No se hicieron los pagos, lo que perjudicó el puntaje crediticio de la pareja. Así que cuando la pareja solicitó una hipoteca para sí misma, Wilson dice que Liberty Bank pudo evaluar su situación financiera total, considerar sus circunstancias únicas y otorgarle a la pareja una hipoteca de todos modos. “Si uno tiene alguien cercano que fallece, sabes que sus facturas y sus trámites pueden quedar desatendidos, y el modelo actual no lo tiene en cuenta”, afirma Wilson.

Considera un prestamista privado

Podría ser un individuo o una empresa, como un familiar, el propietario de la vivienda que quieres comprar o un contratista. También podría ser un prestamista hipotecario no bancario, que son empresas que no son bancos ni cooperativas de crédito pero que ofrecen préstamos hipotecarios.  

Obtener un préstamo de un prestamista de este tipo puede tener inconvenientes: Podría significar que tu préstamo no estará protegido federalmente como lo están otras hipotecas en situaciones de quiebra, ejecución hipotecaria y suspensión de pagos (la concesión de retrasos en los pagos, por ejemplo, durante una crisis de salud pública como Covid-19). 

Pero como los préstamos privados suelen tener menos normas federales que cumplir, los prestamistas tienen mucha más flexibilidad con los requisitos del préstamo. Un prestamista puede, por ejemplo, aceptar una puntuación crediticia más baja cuando un comprador hace un pago inicial mayor, por ejemplo, o aceptar un tipo de interés más alto. Así que pueden ser una buena opción si tienes un pequeño inconveniente en tu solicitud, por ejemplo, o una puntuación crediticia baja o un índice deuda-ingresos alto.

Además, los prestamistas privados ya pueden emplear el puntaje FICO 10T, dice FICO, sin tener que esperar hasta 2025 para que se use en todos los préstamos con respaldo federal. Pedirle a un prestamista privado que use este puntaje, en lugar de tu FICO clásico, podría ayudarte a conseguir mejores condiciones de préstamo.

Presenta una queja si crees que has sido víctima de ’redlining’ o discriminación financiera

Hay varios lugares donde puedes presentar una queja:

– La línea de denuncias por discriminación en la vivienda del DOJ en el 1-833-591-0291 o presenta una denuncia en línea.

– CFPB en el (855) 411-2372 o en línea.

– Housing and Urban Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano) en el 1-800-669-9777 o en línea.

Corrección: Este artículo ha sido actualizado para reflejar con mayor exactitud las alegaciones de la demanda del Departamento de Justicia contra el City National Bank, y para aclarar el resultado de la demanda.

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