El mercado inmobiliario se enfría en EE.UU.: qué pueden esperar los compradores de propiedades en la segunda mitad de 2022

El mercado inmobiliario en Estados Unidos ha comenzado a enfriarse a partir de los temores de una recesión y ante la nula reacción de los altos precios y de las tasas hipotecarias, que han dejado fuera de juego a miles de compradores potenciales.

Sin embargo, poco a poco el mercado da señales de que las cosas se están desacelerando, a pesar de que los precios de la vivienda siguen en niveles récord y sin señales de que vayan a bajar pronto, y con las tasas hipotecarias al doble en comparación con el principio del año.

Los cambios son más notorios en cuanto a la decisión de miles de compradores de suspender la búsqueda de vivienda, tanto nueva como usada, ante los altos precios.

Los temores de una recesión lograron, entre muchas otras consecuencias, que las ventas de la vivienda nueva disminuyeran y, por lo tanto, que la construcción se estanque.

Según los últimos datos del sector, la venta de vivienda existente se encuentra por debajo de los niveles de 2019, mientras que las solicitudes de hipotecas cayeron a su nivel más bajo en 22 años durante junio pasado.

De acuerdo con los analistas, a pesar del enfriamiento, es posible que los compradores no encuentren precios más asequibles en lo que resta del año, según un análisis publicado por CNN Business.

“La asequibilidad es el mayor problema en el mercado de la vivienda hoy en día y las tasas más altas empeorarán eso mensualmente”, advirtió Skylar Olsen, economista jefe de Zillow, en ese mismo reporte.

En medio de este escenario, ¿qué pueden esperar los compradores de vivienda en Estados Unidos sobre el mercado al que intentan entrar?

El gran reto será la asequibilidad

La crisis de la vivienda en Estados Unidos tiene uno de sus grandes reflejos en la falta de asequibilidad, la cual se encuentra en los peores niveles desde 1989, de acuerdo con un informe de la Conferencia Nacional de Vivienda.

Según los analistas, la falta de vivienda asequible es probable que se mantenga en lo que resta del año, mientras persista una subproducción que limite la oferta y mientras que la demanda siga alta.

Uno de los problemas que alimentan la falta de asequibilidad es la baja confianza de los constructores que no avanzarán en proyectos nuevos hasta que no tengan certeza de cómo se vende la vivienda que actualmente está construida y en el mercado.

De acuerdo con el economista en jefe de Freddie Mac, Sam Khater, los precios de la vivienda empezarán a enfriarse poco a poco; sin embargo, todavía serán muy altos para la mayoría de los compradores.

El inventario de vivienda se estabilizará

Una de las grandes causas de la crisis de vivienda actual en los EE.UU tiene que ver con la falta de vivienda; es decir, con un inventario muy limitado que no tiene capacidad para resolver la demanda.

Sin embargo, parte del alivio que el inventario recibirá estará dado por la renuncia de miles de compradores que definitivamente no encuentran una posibilidad para comprar una vivienda, pues simplemente rebasa su capacidad de compra.

Con menos compradores en el mercado, el bajo inventario tendrá la posibilidad de respirar, pues los compradores que queden tendrán menos competencia en el momento de apostar por una vivienda.

Los datos respaldan las consideraciones de los analistas, pues tras haber alcanzado niveles récord de un inventario bajo; la cantidad de casas disponibles a la venta aumentó 9.6% en junio pasado, desde el 2.4% de mayo, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Los precios altos persistirán

A pesar de los cambios en el mercado inmobiliario, los precios de la vivienda difícilmente bajarán en los próximos meses, a pesar de que desde junio pasado muestran una desaceleración en comparación con el ritmo que tenían en 2021.

En junio pasado, el precio promedio de la vivienda en Estados Unidos alcanzó $416,000 dólares, un récord para el mercado inmobiliario.

Sin embargo, la tasa de crecimiento para llegar a ese hito se ubicó en 13.4% en ese mismo mes, la cual, comparada con el 23% de junio de 2021, resulta significativamente más baja.

Un dato revelador lo ofrece el mercado de la vivienda nueva, en el que el precio promedio de una casa fue de $402,400 dólares en junio pasado, frente a los $444,500 dólares promedio de mayo pasado, según datos de la Oficina del Censo de los Estados Unidos.

Aunque el dato es significativo, resulta también un tanto irrelevante si se toma en cuenta que la venta de vivienda nueva representa el 10% de los movimientos del mercado, mientras que el 90% corresponde a la venta de vivienda existente.

Las tasas hipotecarias evitarán saltos “bruscos”

Una de las barreras más importantes que los compradores de vivienda han enfrentado son las altas tasas hipotecarias que, en tan solo unos meses, se elevaron de 3.22%, a principios de enero, a 5.81% en junio pasado, de acuerdo con Freddie Mac.

Lo anterior significa que un comprador pagará 50% más cada mes por la misma casa que si la hubiera comprado hace un año, así lo explicó el economista jefe de la NAR, Lawrence Yun.

“Los ingresos de las personas no aumentan en un 50% en un año. Los compradores de viviendas están frustrados. Este año, están totalmente incrédulos de que no tienen el dinero para comprar a una tasa hipotecaria del 6 %”, apuntó en un reporte de CNN.

Pero las altas tasas hipotecarias no solo han relegado a miles de compradores de vivienda, sino que tan solo en junio pasado, 15% de las personas que firmaron un contrato de compra de vivienda, decidieron cancelarlo.

Sin embargo, Yun considera que el alto valor de las tasas hipotecarias probablemente ya asimiló los movimientos de las tasas base que la Reserva Federal, por lo que es probable que sus alzas se hayan estabilizado.

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