Cómo encontrar la hipoteca más barata cuando las tasas están aumentando

Es posible que los días de las hipotecas súper baratas hayan terminado, pero aún es posible obtener una buena oferta si sabes dónde buscar.

El promedio de la hipoteca llamado APR (tasa de porcentaje anual) recientemente superó el 5%, el más alto en una década. Y como la Reserva Federal continúa aumentando las tasas a corto plazo, las tasas hipotecarias seguirán subiendo.

Aún así, las hipotecas siguen siendo relativamente baratas según los estándares históricos. Solo tienes que comparar precios para encontrar el adecuado para ti.

“Claro, las tasas están subiendo, pero independientemente de cuál sea el promedio nacional en un momento determinado, siempre podrás encontrar tasas más bajas”, dice Greg McBride, analista financiero principal de Bankrate.com.

Los consumidores, sin embargo, no siempre buscan la mejor oferta. 

“Muchos compradores de casas tienden a sentirse intimidados por este proceso y simplemente se van con lo que es más fácil, generalmente lo que ofrece su banco local”, dice McBride. “Los compradores inteligentes comparan precios para descubrir las ofertas más bajas”.

Por ejemplo, la tasa promedio para un préstamo fijo a 30 años fue del 4.85% recientemente, de acuerdo con el gigante de la industria hipotecaria Freddie Mac. Cuando comparamos, encontramos una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a 15 años con un precio que se ubica en el extremo inferior del rango del 4%.

Sin embargo, antes de comenzar a comparar, calcula el monto de hipoteca que puedes pagar. Luego sigue estos pasos para encontrar el préstamo más barato disponible.

Tasa Fija vs. Ajustable

Si planeas quedarte en tu casa durante al menos una década, tu mejor opción es un préstamo a tasa fija a 30 años, con pagos mensuales relativamente bajos.

Pero si puedes darte el lujo de tener pagos más altos y quieres deshacerte de la deuda antes, elige un plazo fijo de 15 años. Tiene una tasa de interés más baja y podría ahorrarte miles de dólares a lo largo de la duración del préstamo. 

El propietario promedio, sin embargo, permanece en una casa durante 7 años o menos. Por lo tanto, podrías ahorrarte mucho si eliges una ARM a corto plazo. Estas hipotecas cuentan con tasas más bajas durante un período introductorio, y luego una tasa más alta.

Por ejemplo, la tasa de interés en una ARM 7/1 permanece fija a una tasa baja durante 7 años. Después del período de introducción, la tasa se ajusta anualmente en función de las tasas del mercado, pero con un máximo de 5 puntos porcentuales por encima de la tasa original.

Debido a que las tasas hipotecarias aún son bajas, considera una ARM solo si estás absolutamente seguro de que no permanecerás en esa casa por más de un par de años.

“No vas a querer estar en una posición en la que tu hipoteca sea una ARM y que te quedes en la casa cuando el préstamo comience a ajustarse, ya que podrías ser susceptible a un gran aumento en los pagos”, dice McBride.

En búsqueda de un préstamo

Puedes obtener una hipoteca en varios lugares, incluidos bancos, corredores de hipotecas, especialistas en préstamos en línea como Quicken Loans y agregadores como Lending Tree. Al visitar sus sitios web y completar formularios preliminares obtendrás estimaciones de tasas de interés de inmediato o llamadas de representantes de la compañía que pueden ofrecerte cotizaciones rápidamente.

Si deseas más control (y menos correos electrónicos), busca un número de teléfono en el sitio web del prestamista y llama directamente. Descubrimos que puedes obtener estimaciones bastante precisas por teléfono. Si deseas una cotización que podría llevar a una oferta firme, deberás darle al prestamista tu número de Seguro Social.

Antes de comenzar a buscar prestamistas, decide qué tipo de vivienda te interesa y el tipo de hipoteca que deseas. También deberás decirle al prestamista en qué parte del proceso te encuentras. ¿Estás en la búsqueda para comprar o tienes una oferta aceptada o un contrato firmado?

Una vez que comiences a llenar las solicitudes de préstamo, se esperará que verifiques muchos aspectos de tu vida financiera y personal. Asegúrate de que esta parte del proceso se desarrolle a la perfección teniendo a mano todos los documentos esenciales. Consulta la Lista de verificación de Zillow de lo que generalmente se requiere.

Considera jugadores más pequeños

Además de buscar en los grandes bancos como Chase y Wells Fargo o prestamistas en línea como Quicken Loans, investiga sobre jugadores más pequeños y de bajo perfil, como las cooperativas de crédito y los bancos comunitarios.

Busca en línea con el nombre de tu estado de origen y términos como “hipoteca de la comunidad bancaria”, “hipoteca de una asociación de préstamo y ahorro” e “hipoteca de cooperativa de crédito”. Encontramos muchas opciones de esta manera.

Keith Gumbinger, vicepresidente de HSH Associates, un sitio web de información hipotecaria con sede en Riverdale, New Jersey, dice que estos prestamistas más pequeños generalmente tienen mejores tasas de ARM y ofrecen mejores términos y tasas a las personas con flujos de ingresos variables, como los trabajadores autónomos.

Cuando buscamos “cooperativas de crédito con bajas tasas de hipoteca,” encontramos la Cooperativa de Crédito de la NASA, que ofrecía una hipoteca de tasa fija a 30 años en 4.25%. El préstamo requiere una fuerte suma de dos puntos (intereses pagados por adelantado), pero incluso así el APR estuvo muy por debajo del promedio nacional.

A primera vista, la NASA FCU, una cooperativa de crédito, parecía ser solo para empleados y ex empleados de la NASA. Pero cuando enviamos una consulta sobre la membresía por correo electrónico nos dijeron que no necesitábamos ser miembros de la cooperativa de crédito para solicitar un préstamo.

Considera conseguir un agente hipotecario

La principal ventaja de usar un agente hipotecario es que puede comparar entre varios prestamistas y obtener mejores tasas de las que tú podrías obtener por tu cuenta. Pero ten en cuenta que los bancos les pagan a los agentes, no a ti, así que investiga cuidadosamente.

“Si decides consultar con un agente hipotecario, obtén recomendaciones de amigos o colegas que hayan tenido una buena experiencia con un agente en particular en el pasado”, dice McBride.

Los agentes hipotecarios pueden ahorrarte dinero. Por ejemplo, en el sitio web de Quicken Loans, encontramos una tasa fija a 30 años de 5.125% en una hipoteca de $200,000 para un prestatario de California con excelente crédito que pagó 20% y pagó 1.875 puntos por adelantado, o $3750.

Si hubiéramos pasado por un agente que trabajara con United Wholesale Mortgage, ese mismo préstamo tendría una tasa fija de 4.625% congelar la tasa por 40 días, mientras que el préstamo de UWM se ofreció a 30 días.

Un excelente recurso para encontrar un agente hipotecario es el sitio web con el nombre adecuadofindamortgagebroker.com.

Aprovecha los descuentos

Los bancos a veces tienen ventas de hipotecas o promociones. Por lo general, esto significa que el banco reduce las tarifas que cobra, no la tasa de interés. Pero incluso esta opción puede llevar a algunos ahorros.

Laurel Road, prestamista en línea, está ofreciendo un descuento de $650 para los solicitantes que completan toda la solicitud en línea. En un préstamo de $260,000, eso es igual a ¼ de punto porcentual. Pregunta a los prestamistas qué ofertas especiales o descuentos están disponibles y qué debes hacer para calificar.

Comprende la estimación de préstamo del CFPB

Una vez que hayas visto algunas tasas atractivas de algunos prestamistas, solicita a cada uno una estimación de préstamo. Este es un documento estándar diseñado por el CFPB para ayudarte a comparar hipotecas. Incluso puedes usarlo para comparar diferentes tipos de préstamos, por ejemplo, un préstamo fijo a 30 años y ARM a 10 años.

Para obtener una estimación de préstamo, deberás proporcionar documentación sobre tus ingresos y activos, entre otros elementos. Y deberás proporcionar tu número de Seguro Social para que el prestamista pueda investigar tu historial de crédito.

Obtén estimaciones de préstamos de tantos prestamistas como puedas. Las consultas múltiples en tus registros de crédito no disminuirán tu puntaje crediticio, siempre y cuando todos se encuentren dentro de un período de 45 días y sean para el mismo producto: una hipoteca de vivienda, por ejemplo. Todos ellos se consideran una consulta en estas circunstancias, dice el CFPB, lo que te permite comparar precios sin dañar tu crédito.

Steve Baughman, especialista en vivienda en Fair Housing Contact Service, una organización sin fines de lucro en Akron, Ohio, que brinda asesoría de vivienda de HUD, sugiere que obtengas todas las estimaciones de préstamos el mismo día, para que las comparaciones sean adecuadas. La página 3 de la estimación de préstamo ofrece 3 cifras clave que puedes comparar entre prestamistas: la tasa de porcentaje anual, la tasa de interés y el capital acumulado después de los primeros 5 años del préstamo y el “porcentaje de interés total”, es decir, el monto total del interés que pagarás durante el plazo del préstamo como porcentaje del monto de tu préstamo.

Ron Haynie, vicepresidente senior de política de financiamiento hipotecario de Independent Community Bankers of America en Washington, DC, también recomienda enfocarse en la página 1, que muestra la cantidad de efectivo necesaria para el cierre. “Eso es lo que necesitarás traer contigo cuando firmes”, señala.