El año de las refinanciaciones

En 2018 los dueños de las casas encontraron pocas razones para refinanciar su hipoteca pero tras las rebajas de las tasas de interés para este tipo de préstamos a lo largo del año estas transacciones casi se ha duplicado. Han crecido un 94%, en los nueve primeros meses de 2019, según la firma de análisis Black Knight.

La Mortgage Bankers Association también registró hace una semana un aumento del 146% del índice de refinanciaciones con respecto a la misma semana del año pasado.

Para muchos es el momento adecuado de renegociar los términos de una hipoteca. ¿Por qué?

En general, y esto vale para todos los hipotecados, porque este año se han rebajado considerablemente las tasas de interés y ahora es posible que la que se pueda conseguir esté por debajo del 4%. Entre los expertos se considera que si se rebaja un 1% el interés del pago del préstamo esta operación empieza a tener justificación. Si se hace porque se tiene una hipoteca de interés variable y se quiere asegurar una tasa baja fija, también es una operación atractiva.

Pero hay que mirar otros detalles. Refinanciar abarata el préstamo si el dueño decide conservar la casa el suficiente tiempo como para que los gastos del cierre (closing) de esta operación (que suelen estar entre el 3% y el 5% del total) compense.

Como en todas las actividades financieras, hay que hacer cuentas y verificar cuándo se empieza a ahorrar dinero una vez que se contabilizados los costos de la operación. Si hay que esperar muchos meses y hay una posibilidad de que necesite vender la casa, porque se cambie por trabajo a otra ciudad o los hijos tengan previsto dejar el hogar, es posible que no les salgan las cuentas muy favorablemente una vez se tiene en cuenta el costo del closing.

A la hora de refinanciar es importante cerciorarse que se tiene al menos el 20% del valor de la casa ya pagado. El porcentaje es importante porque por debajo de este los prestamistas suelen demandar seguro hipotecario y eso encarece mucho el pago mensual por lo que anula el efecto de la rebaja de la tasa de interés.

Si está en una zona en la que la vivienda se ha depreciado y tiene menos de ese 20% pagado, quizá no sea el momento más oportuno para refinanciar. Es un cálculo que tiene que hacer.

Tampoco conviene plantearse una refinanciación cuando la puntuación crediticia de quien o quienes la solicitan es baja. Para cualquier solicitud de crédito, y una refinanciación lo es, lo más conveniente es presentarse con una puntuación que sea calificada como mínima de buena por encima de los 700.

Cuanto más baja sea la puntuación más riesgo se presenta ante la financiera y menos podrá aprovechar los bajos intereses.

Si el caso es el contrario y la puntuación crediticia del hipotecado de hecho ha mejorado con respecto a cuando solicitó la hipoteca inicial, entonces es un buen momento para plantearse un cambio en las condiciones del préstamo.

Muchas personas optan por refinanciar para extraer riqueza de la casa, es decir, sacar capital o equity que se dedica a otras cosas, como por ejemplo hacer obras en la propia casa o pagar otra deuda. De hecho, según Black Knight Mortgage hasta el 52% de estas operaciones financieras en el tercer trimestre tenían como motivación extraer dinero de la casa, tanto como para haber conseguido la mayor cantidad de esta manera en los últimos 12 años.

¿Cuándo hay que repensarlo?

Quienes lleven muchos años pagando una hipoteca y solo tenga por delante, digamos, 10 más en la vida del crédito, quizá deban pensarse dos veces si refinanciar es para ellos.

Cuando se replantea el préstamo incluso si se rebajan mucho los intereses puede no compensar si se hace por 20 o 30 años. Se vuelve a poner otra vez en marcha el reloj a no ser que se cambien los términos de pago. El motivo es que normalmente se pagan más intereses que capital al principio del crédito, es decir que si se refinancia, se vuelve a añadir interés a una operación de compra. Aunque sean menor los intereses, se pagan por muchos más años y eso termina sumando mucho dinero.