Cómo elegir un inspector de viviendas

Cómo elegir un inspector de viviendas

La compra de un nuevo hogar debería ser una experiencia alegre y no una de la que puedas arrepentirte por haber cometido una equivocación enorme.

Por esta razón, se entiende que Tiffany Holley y su marido estuvieran molestos cuando descubrieron que la casa a la que acababan de mudarse tenía problemas de plomería que habían provocado el derrame de las aguas residuales a las rejillas de los cimientos. El inspector de viviendas que habían contratado antes de comprarla no detectó el problema. 

“Estaba tan enojada”, dice Holley, y añade que ella y su marido no hubieran comprado esa casa de haber sabido que deberían hacerse cargo de pagar el elevado costo de limpiar y reparar los daños.

Los problemas de las inspecciones de vivienda

La experiencia de los Holley hace hincapié en la importancia de elegir un buen inspector de viviendas. Si bien, por lo general, las inspecciones de viviendas no son un requisito de los prestamistas hipotecarios, casi el 80% de los compradores de casas que no son de reciente construcción elige uno con el fin de asegurarse de que no haya problemas con la estructura, el techo, la calefacción, la plomería y los sistemas eléctricos, entre otras cosas, según dice Tim Buell, anterior Presidente de la American Society of Home inspectors (ASHI), que capacita y certifica a los inspectores, así como también establece normas para la industria.

A veces, los compradores de viviendas nuevas también contratan inspectores. También lo hacen los vendedores que quieren saber si existe algún problema con su vivienda antes de ponerla a la venta.

No obstante, encontrar un buen inspector puede ser complicado. Hay miles de inspectores en todo el país. Algunos pueden carecer de una capacitación adecuada, especialmente en los 18 estados y en Washington, D.C., que no exigen una licencia, dice Buell. Incluso en los estados que otorgan licencia a los inspectores, los requisitos de experiencia, capacitación y educación continua varían significativamente.

Como si esto no fuera ya bastante complejo, también entra en juego la cuestión de la certificación de los inspectores de viviendas. Junto con la ASHI, hay otras dos importantes asociaciones de inspectores profesionales, cada una con sus propias normas, programas educativos, pruebas y niveles de certificación: la International Association of Certified Home Inspectors (InterNACHI) y la National Academy of Building Inspection Engineers (NABIE), que certifica a ingenieros y arquitectos profesionales que realizan inspecciones generales.

Sin embargo, tener la licencia otorgada por un estado o la certificación de un grupo comercial no es garantía de que un inspector cumplirá su trabajo con excelencia. Consumers’ Checkbook, un grupo independiente de defensa sin fines de lucro que califica los servicios locales, anunció el año pasado los resultados de una investigación encubierta que reveló deficiencias en 12 inspecciones de viviendas que se habían solicitado de una casa de 3 dormitorios con 28 problemas conocidos. Todos los inspectores contaban con licencias y certificaciones.

El grupo indicó que 5 de los inspectores no examinaron los acondicionadores de aire de ventana de la casa. Solo 3 realizaron inspecciones detalladas del techo, que presentaba daños importantes. Además, solo la mitad se tomó la molestia de probar abrir y cerrar las ventanas. Se informó que ninguno de los inspectores “se desempeñó muy bien y, como grupo, solo detectaron apenas la mitad de los problemas”.

“Parte del problema fue que algunos inspectores eran claramente descuidados, perezosos, o las dos cosas”, dijo el grupo al anunciar los resultados.

Cómo encontrar un inspector en el que puedas confiar

Las quejas sobre los inspectores de viviendas son abundantes en el sitio web de BBB y en otros sitios de Internet. Sin embargo, hay medidas que puedes tomar para encontrar un inspector de viviendas calificado que haga un buen trabajo.

Infórmate sobre qué esperar. Una inspección básica demora aproximadamente entre 2 y 3 horas y tiene un costo de entre $300 a $1,000, según la ubicación y el tamaño de la vivienda, la experiencia del inspector y el alcance de la inspección en sí. 

Si deseas conocer lo que implica una inspección típica y lo que no, los sitios web de las asociaciones comerciales de inspección de viviendas pueden brindarte información. La lista puede sorprenderte.

Por ejemplo, entre las cosas que InterNACHI dice que los inspectores no están obligados a analizar se encuentran el tiro de la chimenea, la piscina, los sistemas de calefacción solar y tratamiento de agua, los equipos de riego de césped y de seguridad del hogar, e incluso la lavadora y otros electrodomésticos. Por lo general, los inspectores no prueban la calidad del agua ni la presencia de radón, pintura de plomo o moho.

Algunos inspectores ofrecen estos servicios y otros adicionales, aunque es posible que debas pagar más. 

Para saber cómo son los informes de inspección y cuáles son las diferencias, consulta los informes publicados por la interNACHI o simplemente busca ejemplos en Internet, como el que encontramos en Inspecciones de ingeniería profesional en Texas (pdf). Por último, revisa las regulaciones para inspectores de viviendas y los requisitos de licencia, si hubiere.

Busca un inspector. “Intenta obtener recomendaciones de alguien que conozcas”, aconseja Buell. También puedes consultar los sitios web de asociaciones profesionales para buscar a los miembros por ubicación. Encontrarás detalles sobre su experiencia y certificaciones, así como los servicios que ofrecen. Otros recursos incluyen Better Business Bureau, Angie’s List y Consumers’ Checkbook en las 7 áreas metropolitanas de cobertura.

Si te preocupa la estructura de una vivienda, ten en cuenta la posibilidad de contratar a un ingeniero profesional o un arquitecto que también realice inspecciones generales de la vivienda, que es un consejo del editor ejecutivo de Consumers’ Checkbook, Kevin Brasler, que trabajó en la investigación de inspectores del grupo.

Sin embargo, si lo haces, prepárate para pagar más. Edward Robinson, ingeniero profesional y presidente de Professional Engineering Inspections en Houston, calcula que el costo de $600 a $800 que cobra por realizar una inspección de una vivienda típica de 3 dormitorios es aproximadamente el doble de lo que alguien en el área de Houston pagaría por una inspección realizada por una persona que no es ingeniero.

Una precaución: piénsalo bien antes de contratar a un inspector recomendado por tu agente inmobiliario. Dado que el agente puede perder la venta por causa de las inspecciones, es posible que el inspector se sienta obligado a ser moderado.

“A menos que confíes plenamente en tu agente, busca tu propio inspector”, dice Brasler. Un agente nos dijo que dejaría de recomendar a los inspectores que ella consideraba que eran demasiado meticulosos y que probablemente le harían perder las ventas.

Busca el momento oportuno. Lo ideal es que la inspección se realice después de que el comprador y el vendedor firman el contrato, dice Beth Carey, abogada de Albany, New York, especializada en transacciones inmobiliarias. El acuerdo debe incluir una cláusula de contingencia que permita al comprador cancelar si el inspector detecta problemas graves.

No obstante, según Carey, en algunas partes del país, los vendedores quieren realizar la inspección antes de la firma del contrato. Esto es un riesgo para los compradores, que posiblemente terminen gastando mucho dinero en una inspección cuando el vendedor puede anular la transacción porque le hicieron una oferta mejor o por cualquier otro motivo. Según Carey, si tienes inquietudes, intenta negociar una inspección posterior al contrato.

Comprueba las acreditaciones. Verifica que el inspector tenga las licencias requeridas por el estado, aconseja Buell. También se aconseja seleccionar un inspector que tenga una certificación superior de al menos una de las principales asociaciones profesionales. “Creo que cualquiera de las organizaciones se ha esforzado honestamente por crear un programa de certificación legítimo”, dice el exdirector ejecutivo de NABIE, David Carlysle. 

Haz preguntas. Primero, explora la vivienda y anota cualquier problema potencial que observes, aconseja Brasler. Luego, averigua exactamente lo que el inspector va a examinar y lo que no. Él recomienda solicitar informes de muestra y revisarlos detenidamente.

Si te preocupan los puntos que no están en la lista de inspección, pregunta si estos puntos adicionales pueden agregarse y cuál es el costo. No obstante, asegúrate de que el inspector esté calificado para hacerlos. Si no es así, es posible que debas buscar otro inspector o contratar otros profesionales, como un techador, electricista, plomero, experto en plagas o ingeniero profesional.

Averigua cuánto tiempo tomará la inspección y cuándo recibirás un informe escrito, que debe incluir fotografías. También asegúrate de que se te permitirá acompañar al inspector y hacer preguntas.

Brasler también recomienda preguntar qué sucede si el inspector no detecta problemas. Indica que los contratos de inspección que revisó expresan que la responsabilidad máxima de los inspectores es el costo de la inspección. Sin embargo, Buell y Carlysle coinciden en que el inspector debe asumir la responsabilidad de la reparación.

“Si hay algo que debería haberse detectado, el inspector debe pagarlo e informarlo ante su compañía de seguros”, dice Carlysle.

Algunos estados, incluidos New Jersey y Arizona, exigen que los inspectores cuenten con seguro por errores y omisiones, que cubra el costo de las equivocaciones de un inspector.

Busca la opinión de otras personas. Hay muchos recursos para que los usuarios opinen acerca de compañías de inspección de viviendas, incluyendo a Angie’s List, Better Business Bureau, Yelp, y Consumers’ Checkbook. Prueba con una búsqueda en Internet y el nombre de la compañía, además de términos como “quejas” y “opiniones”.

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