Por una reforma de la moción de ley AB 1903

Cuando la casa que uno compró, que fue construida hace menos de diez años, muestra defectos que se pueden derivar de la construcción, el propietario quiere que le solucionen el problema. Acude a la empresa constructora. Para poder imponerse en la demanda, tiene que cumplir una serie de requisitos. 

Esta columna trata de esos requisitos y de qué manera una nueva propuesta de ley supuestamente creada para apoyarlo y que hace precisamente lo contrario. 

El 26 de mayo, la Asamblea Legislativa de California aprobó la propuesta de ley AB 1903 por un voto masivo de 68 a favor y ningún voto en contra. 

Tal despliegue de apoyo y solidaridad impresiona y por lógica uno debería deducir que la ley propuesta es buena. 

Esa impresión sería equívoca. 

Y es algo que se repite con demasiada frecuencia. 

Y lo digo, porque esta propuesta, que ahora está siendo debatida en el Senado estatal, no es lo que dice ser. 

¿Y el voto de 68 a cero? La ausencia de una seria oposición refleja la manera como el proyecto de ley fue presentado, como si fuese un paso adelante en la reforma de vivienda. 

Es lamentable 

Por otra parte, diez asambleístas votaron en contra. Todos ellos, demócratas. 

La AB 1903 es un proyecto de ley sobre los reclamos por defectos de construcción para viviendas residenciales nuevas. Su función es modificar la ley existente al respecto, la SB 800 del año 2002, llamada Ley de Derecho a Reparar de California (Right to Repair Act).

De ser aprobado, se aplicará a condominios y townhouses (dúplex) construidos a partir del 1 de enero de 2027.

Los partidarios lo describen como una medida para reducir los costos de los litigios y estimular la construcción de condominios. 

¿Es así? Una lectura atenta muestra que reestructura el proceso de reclamaciones de manera tal que reduce la protección del comprador y aumenta el control de las empresas constructoras.

Es cierto que el resultado de la aplicación de esta ley, de ser finalmente aprobada por el Senado y firmada por el Gobernador, será una caída en los litigios por construcción deficiente. Algunos piensan, o dicen que piensan, que esto es bueno; que este será un paso adelante en la solución del problema de escasez de viviendas en California. Una escasez que lleva a precios extraordinariamente altos, lo que aleja de la compra a segmentos enteros de la población sin los suficientes recursos necesarios. 

Se equivocan. Sí, el problema es serio. La situación es grave. 

Así, mientras que en el año 2000 la tasa de propiedad de vivienda en California fluctuaba alrededor del 50%, en 2021 había bajado en lugar de crecer, a 44%, especialmente entre californianos entre 35 y 45 años de edad y un 15% menos que en el resto del país. 

Los litigios son solo un factor en el proceso, junto con el costo del terreno, los altos intereses, las secuelas del período de recesión, el clima sociopolítico en el estado y más.  La AB 1903, sin embargo, se concentra en enmendar la SB 800 para hacer que sea más difícil para los propietarios demandar a las empresas constructoras. 

Cuando se ignoran otros factores, esta ley se convierte en una excusa. Los que voten a favor, especialmente si comprenden lo que están haciendo, lo harán para poder decir que algo hicieron para resolver la situación. Pero esta ley no traerá esa solución. 

Lo que sí causará es que las empresas constructoras tengan un aliciente para ser menos estrictos en la calidad de la construcción. 

El informe del Terner Center que ilustró a los autores del proyecto, publicado en julio de 2024, finaliza diciendo: “Reexaminar el enfoque actual de California para gestionar la responsabilidad por defectos de construcción ?con miras a reducir los litigios, disminuir los costos y fomentar la confianza de los consumidores? constituye un paso fundamental para crear oportunidades de acceso a la propiedad de vivienda, tan necesarias para los californianos”.

Estoy de acuerdo. Pero ¿cómo puede “fomentar la confianza de los consumidores” una ley que ayuda a las empresas de construcción en desmedro de esos consumidores? ¿Que deja de lado a los habitantes?

El informe, lamentablemente, pretende que las leyes de protección a los propietarios son un incentivo negativo para la construcción de viviendas.  “El alcance de las leyes de responsabilidad de California por defectos de construcción supone un importante desincentivo para que los promotores y contratistas construyan nuevos condominios”, dice. Pero no es así. Un mercado donde el comprador tiene derechos incentiva el “sueño americano”.

Los cambios pregonados por la AB 1903 a veces carecen de sentido directamente. Por ejemplo, y cito partes del texto del estatuto, el proyecto de ley autorizaría al constructor obtener un certificado “mediante la realización de inspecciones privadas, reparaciones y re-inspecciones durante la construcción”. 

Una vez conseguido – o comprado – ese certificado, la ley “prohibiría impugnaciones futuras a la condición de edificio certificado”.

Es más, la empresa constructora – y no los propietarios, o un mediador – tendrá el derecho de “establecer su propio procedimiento para gestionar las reclamaciones posteriores a la construcción”. Además, las reparaciones se efectuarán “dentro de los plazos establecidos por el constructor”. Y además, “si un reclamante rechaza la oferta de reparación o impide, restringe, retrasa o frustra el acceso durante más de 7 días a partir de la fecha acordada mutuamente, el proyecto de ley consideraría que el constructor ha quedado liberado de responsabilidad”.

De un plumazo los legisladores están privando a la comunidad de protecciones y recursos que le pertenecen por ser propietario. Lo justifica en una entrevista el presidente de la Asociación de la Industria de la Construcción de California con este comentario: dondequiera que se construya un complejo de condominios en California, “el 100 % de ellos será objeto de litigio”… “no conozco ningún condominio construido en California que no reciba una reclamación por defectos”. Esta frase, que pretende describir lo terribles que son los dueños de condominios, en realidad es un testimonio de lo problematicas que son las construcciones.

Punto tras punto, la propuesta de ley hace extremadamente caro y difícil para el propietario de la vivienda demandar las reparaciones. Siguen y siguen en el texto de la ley. 

Esto es malo para nuestra comunidad. Porque la escasez de oferta de condominios perjudica más a las familias latinas y afroamericanas, que tienen más probabilidades de comprar un condominio que familias blancas. Porque son más baratos. O menos caros. 

Esta propuesta de ley parece un mal negocio. Las familias con mayor probabilidad de adquirir condominios y townhouses en gran parte del estado son quienes tienen el menor margen financiero para absorber los costos derivados de defectos de construcción.

Hagan la cuenta. 

Hay alternativas. En 2024, el entonces senador estatal Steve Glazer propuso la moción de ley SB 1470, que creaba la figura de un inspector imparcial del proceso de reparación, encargado de verificarlas y comprobar que las reparaciones se dieran dentro de un período de 30 días. La propuesta no reunió suficiente apoyo y feneció en comité sin siquiera llegar a votación. Una lástima. 

El mismo informe de marras recomienda un mecanismo obligatorio de mediación para solucionar el problema antes de recurrir a la vía judicial. También recomienda emular el ejemplo de New Jersey y establecer programas de garantía de vivienda (Home Warranty) que abriría el camino a una resolución eficiente, de bajo costo y poca duración, de defectos de construcción. 

Sería bueno que los legisladores repasen una vez más sus borradores y mejoren la propuesta de ley para beneficiar no solo a las empresas de construcción sino también a los compradores.