Qué son los desiertos hipotecarios y cómo afectan a los compradores de casas
Los desiertos hipotecarios limitan el acceso a créditos para comprar una casa. Te decimos cómo afectan a los compradores interesados en una vivienda
Los desiertos hipotecarios no tienen nada que ver sobre en dónde se compran las casas, sino la manera en la que se hace. Crédito: Shutterstock
Los llamados desiertos hipotecarios son zonas donde las personas tienen un acceso muy limitado a créditos hipotecarios, lo que las obliga, en muchos casos, a comprar propiedades solo con efectivo. Esta situación afecta tanto a comunidades rurales como urbanas y tiene un fuerte impacto en quienes desean convertirse en propietarios de una vivienda.
El concepto se asemeja al de los desiertos bancarios, en los que los residentes no cuentan con acceso cercano a instituciones financieras y deben recurrir a servicios costosos o inseguros como casas de cambio o prestamistas informales.
Según un reciente informe de la Federación de Consumidores de Estados Unidos (CFA), hay regiones en Estados Unidos donde el financiamiento hipotecario es casi inexistente. En el condado de Hudspeth, Texas, por ejemplo, solo el 2% de las compras de vivienda se realizaron con un préstamo hipotecario. En contraste, en Detroit, ese número sube a casi dos tercios.
Para muchos expertos, esta realidad refleja una desigualdad preocupante.
“Sin acceso a hipotecas, ser propietario está fuera del alcance para la mayoría de las personas”, escribió Sharon Cornelissen, directora de vivienda de la CFA y autora del informe. Agregó que el acceso desigual al crédito hipotecario “moldea la exclusión y las oportunidades desiguales”.
En zonas rurales, los desiertos hipotecarios pueden estar relacionados con varios factores. Muchas viviendas en estas áreas son prefabricadas o de bajo costo, lo que complica la aprobación de hipotecas. Algunos condados rurales analizados tienen valores promedio de vivienda entre $53,000 y $91,200 dólares, muy por debajo del valor promedio nacional de $303,400 dólares, reportado en 2023.
Las llamadas hipotecas de monto pequeño son difíciles de obtener, ya que para los prestamistas implican el mismo esfuerzo administrativo que una hipoteca más grande. Además, algunas viviendas baratas necesitan reparaciones costosas, lo que genera una brecha de tasación: el valor final de la casa, incluso tras renovaciones, no justifica el préstamo.
También hay implicaciones demográficas. En los desiertos hipotecarios rurales, el porcentaje de población afroamericana es el doble que en otras zonas rurales: 15% frente a 7%. En las ciudades, muchos de los principales desiertos hipotecarios están en urbes históricamente desfavorecidas como Baltimore, Memphis y Filadelfia, donde la salida de la industria dejó miles de viviendas vacías o deterioradas.
El impacto va más allá de no poder comprar una casa. Tener una hipoteca ofrece estabilidad financiera a largo plazo. Los propietarios suelen tener pagos mensuales más estables que los inquilinos. Además, pueden refinanciar cuando bajan las tasas, construir patrimonio y acceder a opciones como hipotecas inversas al llegar a la jubilación.
“Sin hipotecas, las familias no pueden convertirse en propietarias, los inversionistas con efectivo dominan el mercado y las comunidades no logran generar riqueza”, señaló Cornelissen.
Los desiertos bancarios aumentan el desafío que deben enfrentar muchos latinos para convertirse en propietarios en los Estados Unidos. No se trata solo de encontrar una casa, sino de tener acceso justo a las herramientas necesarias para construir un futuro estable.
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