Cómo hacer la preaprobación de una hipoteca y su importancia al comprar una casa

Comprar una casa en Estados Unidos puede empezar mucho antes de visitar una propiedad. Si no sabes cuánto puedes pedir prestado, es fácil emocionarte con una vivienda que después queda fuera de tu presupuesto. La preaprobación de una hipoteca ayuda precisamente a evitar ese problema: permite conocer cuánto podría prestarte una entidad financiera antes de hacer una oferta.

La preaprobación no significa que el préstamo ya esté aprobado de manera definitiva. El prestamista revisa tus ingresos, deudas, ahorros e historial crediticio, pero todavía tendrá que confirmar tu situación financiera y la propiedad antes del cierre. Aun así, es uno de los pasos más útiles para saber qué precio de vivienda tiene sentido buscar.

¿Qué es una preaprobación hipotecaria?

La preaprobación es una carta emitida por un prestamista en la que se indica que, con base en la revisión inicial de tus finanzas, podrías obtener un préstamo hipotecario por una cantidad determinada.

Para llegar a esa decisión, el prestamista normalmente solicita comprobantes de ingresos, información sobre tus deudas y activos, además de revisar tu historial crediticio mediante una consulta formal.

“La preaprobación es mucho más que una calculadora en línea o una estimación rápida”, afirma Chris Cartwright, agente hipotecario con sede en Denver, a USA Today. “Significa que el prestamista ha revisado la documentación real y ha evaluado el perfil financiero del comprador con antelación”.

Por eso, tener esta carta antes de comenzar a buscar una casa puede ayudarte a establecer un rango de precios más realista. Si sabes que podrías obtener un préstamo de determinada cantidad, también puedes calcular cuánto necesitas aportar para el pago inicial y otros gastos de la compra.

¿Por qué es importante la preaprobación hipotecaria antes de comprar una casa?

Uno de los principales beneficios es evitar perder tiempo buscando propiedades que realmente no puedes pagar. Por ejemplo, si una familia considera una casa de $400,000 dólares, pero su situación financiera solo permite acceder a un préstamo menor, conocer ese límite antes de hacer ofertas puede evitar problemas posteriores.

La preaprobación también puede revelar dificultades que quizá no habías identificado. Una deuda elevada, un historial crediticio con problemas o ahorros insuficientes podrían afectar tus posibilidades de conseguir el préstamo.

Además, una carta de preaprobación puede hacer que tu oferta resulte más atractiva para un vendedor. El documento demuestra que ya comenzaste a trabajar con un prestamista y que existe una evaluación previa de tu capacidad financiera.

¿Cómo hacer la preaprobación de una hipoteca?

El proceso puede dividirse en varios pasos sencillos:

1. Compara prestamistas. No todos ofrecen las mismas tasas, condiciones o requisitos. Freddie Mac señala que comparar distintas opciones puede ayudar a reducir el costo de una hipoteca.
2. Presenta una solicitud. Tendrás que entregar información personal y financiera para que el prestamista pueda evaluar tu situación.
3. Reúne tus documentos. Es común que te pidan recibos de nómina, formularios W-2, declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios, identificación y comprobantes de otros ingresos o activos.
4. Espera la revisión financiera. El prestamista analizará tus ingresos, empleo, ahorros, deudas y crédito.
5. Recibe la decisión. Si cumples con los requisitos, recibirás una carta de preaprobación que podrás presentar junto con una oferta por una vivienda.

¿Qué revisan los prestamistas?

El puntaje crediticio es uno de los elementos importantes. Un historial sólido puede ayudarte a conseguir mejores condiciones, mientras que un crédito más bajo puede limitar tus opciones o elevar el costo del préstamo.

También revisarán tus ingresos y estabilidad laboral. La idea es determinar si tienes capacidad para cubrir los pagos mensuales de la hipoteca.

Otro dato importante es la relación deuda-ingresos, conocida como DTI. Por ejemplo, si ganas $4,000 dólares al mes y tienes pagos mensuales de deuda por $1,000 dólares, tu DTI sería de 25%.

Los prestamistas suelen preferir un DTI de 36% o menos, aunque algunos pueden aceptar porcentajes de hasta 50%, dependiendo de otros factores financieros.

También analizarán tus ahorros y activos. En una hipoteca convencional, el pago inicial puede ser de tan solo 3% o 5%, mientras que los gastos de cierre suelen representar entre 2% y 5% adicionales.

Errores que debes evitar después de la preaprobación

Recibir la carta no significa que puedas dejar de cuidar tus finanzas. Uno de los errores más importantes es asumir nuevas deudas antes de cerrar la compra. Abrir una tarjeta de crédito, financiar un automóvil, dejar de pagar una deuda o realizar compras importantes puede cambiar tu situación financiera y afectar la aprobación definitiva.

“Mi consejo es sencillo: una vez que obtengas la preaprobación, mantén tus finanzas bajo control hasta el cierre”, señaló Cartwright. “No contraigas nuevas deudas, no hagas grandes compras ni tomes decisiones financieras importantes sin antes consultar con tu prestamista”.

También debes recordar que la carta tiene una vigencia limitada. Las preaprobaciones suelen durar entre 30 y 60 días. Si pasa más tiempo, el prestamista puede pedir documentos actualizados y volver a revisar tu situación.

¿La preaprobación garantiza la hipoteca?

No. Esta es una de las diferencias más importantes que debe entender un comprador.

Aunque hayas sido preaprobado, la entidad financiera todavía debe revisar tu información antes de conceder el préstamo definitivo. Además, la vivienda que quieres comprar debe cumplir con los requisitos del prestamista y pasar por una tasación.

Por ejemplo, si acuerdas comprar una casa por $350,000 dólares, pero la tasación determina que vale menos, podrías tener que renegociar el precio o cubrir parte de la diferencia, dependiendo de las condiciones de la operación.

La preaprobación, por tanto, debe verse como una herramienta para saber qué puedes pagar, no como una garantía de que recibirás el dinero.

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