Zillow y Redfin llegan a un acuerdo con la FTC: qué cambia para quienes buscan alquiler
Zillow y Redfin llegaron a un acuerdo con la FTC tras una disputa por competencia en anuncios de alquileres. Qué cambia para propietarios e inquilinos
Fuerte impacto en el mercado de alquileres en Estados Unidos tras el acuerdo entre Zillow y Redfin con la FTC por presuntas prácticas anticompetitivas. Crédito: Imagen creada con AI | Impremedia
Dos de las plataformas inmobiliarias más conocidas de Estados Unidos deberán modificar un acuerdo comercial que había generado una fuerte disputa con las autoridades antimonopolio. La Comisión Federal de Comercio de Estados Unidos (FTC) y los fiscales generales de cinco estados anunciaron este lunes 24 de agosto un acuerdo con Zillow y Redfin que busca restaurar la competencia en el mercado digital utilizado por millones de personas para encontrar apartamentos en alquiler.
El caso se originó por un convenio firmado en febrero de 2025, mediante el cual Zillow pagó $100 millones a Redfin. Según la FTC, a cambio Redfin cerró su negocio independiente de publicidad de alquileres multifamiliares, transfirió clientes a Zillow y aceptó mantenerse fuera de ese mercado hasta por nueve años.
El nuevo acuerdo obliga a Redfin a reconstruir ese negocio y volver a competir directamente con Zillow. Pero ¿qué significa esto para una persona que simplemente entra a estas páginas para buscar un apartamento?
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Qué pasó entre Zillow y Redfin
Antes del acuerdo de 2025, Zillow y Redfin eran dos de las principales redes de Estados Unidos que ofrecían servicios de publicidad para propiedades multifamiliares. Zillow opera, entre otros, Zillow Rentals, Trulia y HotPads, mientras que la red de Redfin incluye sitios como Rent.com y ApartmentGuide.com.
En febrero de 2025, ambas compañías llegaron a un convenio por el que Zillow se convirtió en proveedor exclusivo de determinados anuncios de alquileres multifamiliares que aparecían en los sitios de Redfin.
El acuerdo alcanzaba principalmente a propiedades de 25 unidades o más. Zillow pagó $100 millones y Redfin comenzó a cerrar su propio negocio para esos anunciantes, terminar contratos con clientes y dirigirlos hacia Zillow.
Para la FTC, aquello no era simplemente una alianza comercial. La agencia sostuvo que el acuerdo eliminaba a un competidor importante de un mercado ya concentrado y evitaba que Zillow y Redfin tuvieran que competir entre sí por precios, calidad del servicio e innovación.
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La acusación: los costos de anunciar apartamentos aumentaron 14.5%
Uno de los datos más llamativos surgidos durante el litigio tiene que ver con el precio que pagaban los propietarios y administradores para publicitar viviendas. Según una estimación de un experto presentada por la FTC y los estados, después de que Redfin dejara de competir, los clientes de Zillow pagaron en promedio 14.5% más por cada anuncio.
Algunos administradores incluso dejaron de comprar publicidad en estas plataformas, según información presentada durante el caso. Esto no significa que los alquileres de los apartamentos hayan aumentado 14.5% debido al acuerdo entre Zillow y Redfin: el porcentaje se refiere a los costos de publicidad que afrontaban determinados clientes comerciales de Zillow.
Sin embargo, los reguladores argumentaron que una menor competencia también podía terminar perjudicando a quienes buscan vivienda, al reducir las opciones de anuncios y disminuir los incentivos de las plataformas para ofrecer mejores servicios.
La fiscal general de Nueva York, Letitia James, sostuvo que el convenio amenazaba con elevar costos tanto para propietarios como para inquilinos y dificultar la búsqueda de una vivienda.
Qué tendrán que hacer ahora Zillow y Redfin
El acuerdo anunciado este lunes cambia una parte sustancial de aquella alianza. Redfin deberá volver a operar como competidor independiente en el negocio de publicidad de alquileres.
La compañía tiene que reiniciar esa actividad dentro de los seis meses posteriores a que la orden sea finalizada. Eso implicará reconstruir la infraestructura tecnológica necesaria, contratar un gerente general, vendedores y personal de atención al cliente y volver a ofrecer sus propios productos publicitarios.
Además, Redfin asumió el compromiso de invertir millones de dólares durante varios años para desarrollar nuevamente este negocio.
La FTC también eliminó las restricciones que impedían a Redfin vender publicidad por su cuenta y mostrar anuncios de sus propios clientes.
Redfin seguirá mostrando propiedades de Zillow
El acuerdo no significa, sin embargo, que las dos empresas vayan a cortar toda relación comercial. Redfin podrá seguir mostrando anuncios suministrados por Zillow, y ambas compañías indicaron que su acuerdo de distribución de listados podrá continuar al menos hasta 2030.
La diferencia fundamental es que Redfin ya no tendrá que limitarse a esos anuncios. Podrá obtener sus propios clientes y competir con Zillow mientras, simultáneamente, sigue incorporando inventario procedente de la plataforma rival.
Zillow defendió desde el comienzo su alianza y aseguró que beneficiaba a los consumidores al permitir que más propiedades aparecieran en distintas plataformas. La compañía sostuvo este lunes que el nuevo acuerdo le permitirá conservar esa distribución de anuncios mientras Redfin desarrolla nuevamente su propia oferta.
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Zillow deberá facilitar el regreso de Redfin al mercado
La resolución incluye algunas condiciones poco habituales destinadas a que Redfin pueda reconstruir rápidamente el negocio que había cerrado. Zillow tendrá que permitir que Redfin pueda entrevistar a determinados empleados de la compañía y deberá eliminar cláusulas de no competencia o restricciones que puedan impedir esas contrataciones.
También habrá una ventana de nueve meses, una vez que Redfin vuelva al mercado, durante la cual determinados clientes de Zillow podrán renegociar sus contratos sin costo ni penalización para contratar servicios de Redfin.
Redfin, por su parte, podrá enfrentar sanciones económicas si no cumple con los plazos y compromisos establecidos para reactivar su negocio.
¿Puede este acuerdo hacer que bajen los alquileres?
No necesariamente. El caso no trata directamente sobre el precio mensual que un propietario cobra por un apartamento, sino sobre la competencia entre plataformas digitales utilizadas para anunciar grandes propiedades multifamiliares. Por lo tanto, el acuerdo no implica una reducción automática en las rentas de Zillow, Redfin o cualquier otro sitio.
Lo que esperan la FTC y los estados es que, al haber nuevamente dos empresas compitiendo por atraer propietarios, administradores e inquilinos, existan más opciones, menores costos de publicidad y mayores incentivos para mejorar las plataformas.
La FTC afirmó que restaurar la competencia debería ayudar a reducir costos e impulsar la innovación tanto para los administradores de propiedades como para quienes buscan vivienda.
Nueva York participó en el caso contra Zillow y Redfin
El acuerdo tiene además especial relevancia para los residentes de Nueva York. La oficina de Letitia James formó parte de la demanda junto con los fiscales generales de Arizona, Connecticut, Virginia y Washington, además de la FTC.
Como parte de la resolución, Zillow y Redfin deberán pagar $2 millones a la coalición de estados que participó en el caso. La demanda federal había sido presentada en 2025 y el juicio estaba previsto para comenzar precisamente este 24 de agosto de 2026, pero las partes alcanzaron el acuerdo antes de que avanzara.
Para los consumidores, el cambio más visible llegará cuando Redfin vuelva a ofrecer de manera independiente sus propios anuncios de propiedades multifamiliares. La expectativa de los reguladores es que esa competencia vuelva a dar a propietarios e inquilinos alternativas que habían desaparecido tras el acuerdo de $100 millones entre las dos compañías.
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