5 preguntas (y sus respuestas) sobre hipotecas, precios y recesión para entender la crisis de la vivienda en EE.UU.

Millones de estadounidenses ven cómo cada día se aleja más su posibilidad de comprar una vivienda y otros estiran sus ingresos para pagar un alquiler. La crisis de la vivienda tiene múltiples factores que expertos de Redfin explican para entender lo que ocurre en los Estados Unidos.

El país se encuentra en uno de los peores niveles de asequibilidad en vivienda, con precios que alcanzaron récords y tasas hipotecarias que en tan solo seis meses prácticamente se duplicaron cerca del 6%.

El precio promedio de la vivienda supera los $400,000 dólares y el pago mensual asciende a $550 dólares.

Por otro lado, factores como el temor de una recesión han comenzado a enfriar el mercado, en medio de alzas que la Reserva Federal lleva a cabo para controlar la peor inflación en cuatro décadas.

Todos estos factores pueden decirnos poco y es por eso que expertos de Redfin Economist dan respuesta a las preguntas más frecuentes para entender la crisis del mercado de vivienda en los Estados Unidos.

Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin, Taylor Marr, economista jefe adjunto de Redfin, y Chen Zhao, líder de Investigación Económica de Redfin, dan sus respuestas.

1. Qué pasará con las tasas hipotecarias si la Fed vuelve a subir las tasas de interés

La estrategia de la Fed para controlar la inflación ha pasado por un alza de su tasa base, con un aumento histórico de 0.75% en junio pasado, el más alto en casi tres décadas.

Estos movimientos han provocado que las tasas hipotecarias se movieran hasta casi el 6%, desde el 3% con el que arrancaron en 2022.

Para Taylor Marr, economista jefe adjunto de Redfin, la Fed continuará con su plan para controlar la inflación y aumentará nuevamente su tasa base, conforme a su plan para lograr un “aterrizaje suave” de la economía.

Sin embargo, para Marr, las tasas hipotecarias ya han respondido a estas alzas y en el futuro se mantendrán altas, pero estables.

“El consenso en la comunidad de economistas es que la Fed volverá a subir las tasas de interés en julio entre 50 y 75 puntos básicos, seguido de tres aumentos más pequeños a finales de este año.”, abundó Chen Zhao, líder de Investigación Económica de Redfin.

“Pero si la inflación se mantiene alta u otro factor económico hace que la Fed responda agresivamente, la Fed podría aumentar las tasas más de lo esperado y las tasas hipotecarias podrían subir nuevamente.”, advirtió.

2. Cómo afectaría una recesión al mercado de la vivienda

En los últimos meses, algunas instituciones financieras y economistas alrededor del mundo han visto señales de que la economía de Estados Unidos se dirige a una recesión.

Los temores se despertaron cuando se conoció el informe de una contracción de la economía en el primer trimestre del año y las críticas se volcaron contra la Fed por una respuesta tardía para controlar la galopante inflación.

Para el economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather, la probabilidad de que una recesión de la economía de Estados Unidos entre en recesión a finales de año o a principios de 2023 se ha incrementado en los últimos meses.

“Pero incluso si hay una recesión, el mercado inmobiliario parece resistente. A largo plazo, la vivienda es una inversión estable y menos riesgosa que otros activos.”, abundó.

En tanto, Taylor Marr agrega que el impacto en el mercado inmobiliario dependerá de lo profunda que pueda llegar a ser y del impacto que tenga en la destrucción del empleo.

Sin embargo, aclaró que el empleo en el país se ha mantenido estable y mucho más da muestras de solidez, por lo que no se espera que los estadounidenses tengan una pérdida de ingresos en el corto o mediano plazo.

“Si la recesión es leve, las tasas hipotecarias podrían caer y la demanda de vivienda no se desaceleraría más.”, consideró.

Al respecto, Chen Zhao, explica que incluso en una recesión leve, la tasa de desempleo aumentaría entre 5% y 6%, que, si bien afectaría a miles de familias, no sería grave como la de una gran recesión.

3. Qué pasaría con el precio de la vivienda

En un entorno de recesión, e incluso si la economía no cae en este ciclo económico, los precios de las viviendas tenderán a caer desde los máximos que alcanzaron durante la pandemia, consideró Daryl Fairweather

“Pero no es probable que los precios caigan por debajo de los niveles previos a la pandemia en todo el país”, dijo el economista jefe de Redfin.

Al respecto, Taylor Marr, economista jefe adjunto de Redfin, consideró que en prácticamente todos los mercados se verán caídas de los precios, principalmente en aquellos que tuvieron un auge durante la pandemia, como el caso de Boise.

Sin embargo, es posible que los lugares que ahora son asequibles sigan siéndolo, así como las zonas metropolitanas más grandes y caras del país, podrían ver también una caída de los precios de la vivienda.

“Para muchos propietarios de viviendas, el declive es solo sobre el papel. Si no está vendiendo o refinanciando su casa en los próximos seis meses o año, el hecho de que su casa valga un poco menos ahora que hace unos meses no lo afectará.”, abundó.

4. Qué pasará con el mercado de alquiler si suben las tasas de interés

Además de la compra de vivienda, el alquiler de vivienda es otro sector del mercado inmobiliario que tuvo alzas notorias durante los meses de la pandemia.

Tan solo en mayo pasado, los precios promedio del alquiler se dispararon un 15% en comparación con mayo de 2021, para llevar al costo promedio por arriba de los $2,000 dólares mensuales.

Taylor Marr considera que el comportamiento del mercado del alquiler sería distinto comparado con el mercado de ventas, pues un enfriamiento no significará que los precios bajen, como esperan miles de inquilinos.

Esto sería de esta manera porque el enfriamiento del mercado impulsaría la demanda, lo que podría mantener elevados los precios.

“El enfriamiento del mercado podría continuar intensificando la demanda y elevando los precios. Pero se están construyendo aproximadamente un millón de unidades de alquiler en los EE. UU., y algunos propietarios están optando por alquilar sus propiedades en lugar de venderlas en el mercado incierto. Ambos factores podrían ayudar con la oferta y la asequibilidad para los inquilinos en los próximos meses.”, explicó.

5. Qué consejos se puede dar a los compradores de vivienda que esperaron y ahora enfrentan tasas hipotecarias más altas

Los tres especialistas coinciden en que es probable que los compradores puedan tener mejores condiciones de mercado ahora que parece comenzó un enfriamiento, incluso con tasas hipotecarias de 6%.

“Tienes opciones. Recuerde que no está sujeto a una hipoteca a 30 años con una tasa de más del 6 %. Los compradores de vivienda tienen la opción de refinanciar en el futuro cuando las tasas bajen.”, apuntó Chen Zhao, líder de Investigación Económica de Redfin.

“Si va a vivir en su casa durante siete años o más, recuerde que no solo puede cambiar la tasa de su hipoteca al refinanciar, sino que es probable que aumente el valor de su casa. No necesita preocuparse por los cambios en los precios de un año a otro. Incluso si el valor de su nueva casa disminuye el próximo año, es muy poco probable que el mercado inmobiliario se desplome.”, abundó Taylor Marr, economista jefe adjunto de Redfin.

“Aproveche el hecho de que es menos probable que encuentre una guerra de ofertas como la de principios de año. Es mucho menos probable que pague seis cifras por encima del precio de venta en un frenesí competitivo. Eso podría compensar el impacto de tasas hipotecarias más altas y, de hecho, ahorrarle dinero.”, concluyó Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.

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